69【不動産投資】動画9分「現金かローンか ～同水準の自己資金比較～」
安い時でも高い時でも買う人は買うし、買わない人は買いません。
僕の物件を買う基準の変遷です。福岡ベースになっていますので東京、大阪の方など地域によってもご自身でお考えください。
物件が買えない
これ、
能力の問題ではありません。
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原因は1つ。
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「基準が古い」
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です。
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昔は
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・実利15％
・高利回り
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これで普通に買えました。
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でも今は違う。
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価格は上がり
利回りは下がっています。
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つまり
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「同じ基準では一生買えない」
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ここが現実です。
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ではどうするか。
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まず前提。
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利回りだけで判断すると
負けます。
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理由はシンプル。
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「全員が見ているから」
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です。
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じゃあ何を見るか。
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結論。
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「ひずみ」
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です。
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ここで重要なのが
前の記事。
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売主は
合理的ではありません。
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・お金
・感情
・事情
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これで売ります。
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つまり
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価格は
“正しくないことがある”
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ここに
チャンスがあります。
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ひずみは3つ。
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①価格のひずみ
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・売主事情
・家賃が低い
・相場を理解していない
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②時間のひずみ
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・すぐ売りたい
・決算
・期限
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③知識のひずみ
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・相場感覚
・インフレ
・融資
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ここを拾います。
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そしてここからが
実務。
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利回り以外の判断軸。
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①エリア
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・若い人口
・再開発
・駅距離
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②物件
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・広さ
・特徴
・総戸数
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③資金
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・現金かローンか
・保有期間
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④目的
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・FIRE
・拡大
・相続
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ここで
優先順位を決めます。
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そして最後。
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不動産は
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「買う」ではなく
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「作る」
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です。
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・家賃を上げる
・価値を上げる
・出口を作る
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ここまでが投資。
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結論。
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・基準を更新する
・ひずみを拾う
・優先順位を決める
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これが
今の購入戦略です。
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【こちらの記事】
41【不動産投資】売主はなぜ売るのか？
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5154683/
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