【不当要求対応】賃貸の入居者からの過剰要求｜修繕義務の範囲

入居者から設備の不具合を知らされたとき、どこまで直せばよいのか、いつまでに直せばよいのか、賃料を下げるべきなのかで迷う場面があります。求められるままに応じた対応が、次の要求の前提になってしまうこともあります。

　賃貸人の修繕義務には、法律上の枠があります。枠の外にある求めにまで応じる必要はありませんが、枠の中にある求めを先延ばしにすると、賃料の減額や損害賠償の問題に発展することがあります。分かれ目は、要求の強さではなく、その求めが枠のどこに位置しているかです。

　この記事では、賃貸住宅のオーナーや管理を担当されている方に向けて、修繕義務の範囲と、範囲を超える求めを受けたときの進め方を整理します。

この記事で扱うこと・扱わないこと

• 扱うのは、居住用の建物を貸している場面で、入居中に生じた不具合の修繕と賃料の扱いです。
• 修繕の範囲・時期・費用の決め方と、範囲を超える求めへの向き合い方までを扱います。
• 退去時の原状回復と敷金の精算、賃料滞納を理由とする明渡しの手続は扱いません。入居中の修繕とは判断の枠組みが異なります。
• 事業用物件では、基本の考え方は共通するものの、消費者契約法の適用の有無など異なる部分があります。

修繕義務はどこから生じるのか

　賃貸人は、借主に対し、契約で定めた用途に従って物件を使用収益させる義務を負い（民法601条）、その一部として、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項本文）。この義務がどこから始まり、どこで止まるのかを確かめるところからです。

物差しは「契約で決めた使い方ができるか」

　義務が生じるかどうかは、修繕をしなければ、借主が契約で定められた使用収益をすることができない状態かどうかで判断されます。裁判例でも、現に通常の用法による使用が妨げられていることが必要とされ、いずれ修繕が必要になるという段階では義務は生じないと整理されています。

　雨漏りや給排水設備の故障のように、居住そのものに支障が出ている場合は、義務が認められやすい場面です。これに対し、内壁の小さな破損のように、契約の目的を達するうえで支障がない不具合では、義務が生じないと判断されることがあります。

貸す側に落ち度がなくても生じる

　修繕義務の発生に、賃貸人の故意や過失は要件とされていません。台風や地震のような不可抗力による支障でも義務は生じ得ますし、契約の時点ですでに存在していた欠陥も対象から外れるわけではありません。「こちらに落ち度はない」という説明は、この場面では通りにくいと考えておくほうが安全です。

反対に、義務が生じにくい場面

1. 不具合が借主の責めに帰すべき事由によって生じた場合です。2020年4月1日に施行された改正民法により、この場合は賃貸人が修繕義務を負わないことが条文上明記されました（民法606条1項ただし書）。
2. 物理的・技術的に修繕ができない場合や、賃料と比べて不相当に高額な費用を要するなど、社会経済的に著しく困難な場合です。
3. 支障の原因が建物にない場合です。分譲マンションの一室を貸しているときの隣室や上階の事情など、賃貸人が支配していない原因については、義務が及ばないと判断されることがあります。

　注意したいのは、借主に責任があるときに賃貸人が義務を負わないということと、借主が修繕義務を負うということは別だという点です。借主がそのまま使い続けることもあり、その場合は退去時の原状回復（民法621条）や損害賠償の問題として整理することになります。

要求は4つに分けて受け止める

　入居者からの求めは、実際にはいくつもの要素が混ざった形で届きます。「エアコンを新品に替えてほしい、今週中に工事をしてほしい、その間のホテル代を出してほしい、今月の賃料は要らないはずだ」という具合です。まとめて可否を答えようとすると、通る部分と通らない部分が一緒に動いてしまいます。

　次の4つに分け、それぞれ別の物差しを当てるほうが、判断も説明も落ち着きます。

　過剰かどうかは、連絡の回数や語調ではなく、この4つのどこで枠を超えているかで決まります。1つ目は認められるが2つ目は認められない、という組み合わせは珍しくありません。

「どこまで直すか」の線

契約時に予定されていた状態が基準になる

　修繕すべき程度は、契約の時にもともと備わっていた、または備わっているべきものとして契約の内容に含まれていた性質・状態が基準になると考えられています。使用収益ができる状態に戻すために必要な限度にとどまり、それ以上に良い状態へ引き上げる義務までは生じないという整理です。

　したがって、給湯器やエアコンが故障した場合に、修理で足りるのか交換が必要になるのかは状況によりますが、上位機種や新しい機能への入れ替えまで求められたときは、そこは修繕義務の外にある部分だと説明できます。築年数や設備の古さそのものが、直ちに義務の根拠になるわけでもありません。

方法と手配は貸す側が決められる

　どの工法で直すか、どの業者に頼むかは、原則として賃貸人が決められます。借主が指定した業者でなければならないというものではありません。

　一方で、賃貸人が保存に必要な行為をしようとするときは、借主はこれを拒むことができません（民法606条2項）。立入りや一時的な明渡しへの協力を求める場面もこれに当たり、準備を整えたのに協力が得られず工事ができない場合には、修繕義務の不履行とは評価されにくいと考えられます。

賃料が安いことは理由になるか

　賃料が低いという事情だけで、修繕義務がなくなるわけではありません。もっとも、賃料に比べて不相当に過大な費用を要する修繕については、義務が否定されることがあります。修繕費は賃料によってまかなうことが前提になっている、という考え方によるものです。老朽化を織り込んで賃料を抑えている物件では、この点が判断に影響することがあります。

連絡を受けてから決めるまでの3つの段階

　国土交通省が公表している事例集では、物件の一部が使えなくなった場合の流れを、通知・現場確認・協議と決定の3段階に整理しています。過剰な求めに見える場面ほど、この順番を飛ばさないことが効いてきます。

通知を受けたとき

　借主には、賃借物が修繕を要する状態になったときに、遅滞なくその旨を賃貸人に通知する義務があります（民法615条）。連絡を受けたら、発生の日時・経緯・日常の使用状況を書き留め、入居時の物件状況を記録した資料を手元に用意します。

　この段階で、金額や可否を答える必要はありません。確認したうえで回答する旨を伝えれば足ります。その場で結論を出さない伝え方については、当事務所の別のコラムでも扱っています。

現場を確認するとき

　現地では、不具合の程度が通常の居住をすることができない状態かどうかと、借主に責めに帰すべき事由がないかどうかを、双方の資料を突き合わせて確認します。

　原因が特定できていない段階で、使い方が悪かったのではないかと口にすると、話が事実の確認から離れていきます。確かめる順序は、いつから・どの範囲が・どのように使えないのか、です。

協議して決めるとき

　賃貸住宅の修繕は、持ち家の場合より工程が多くなります。連絡を受けた貸主側が内容を確認し、業者に連絡し、業者が現地を見て報告し、依頼を経て、借主と業者が日程を調整する、という流れをたどるためです。

　時間がかかること自体は避けにくいので、修繕完了の目安を、できるだけ早く、具体的に伝えることが求められます。見通しを示さないまま日数だけが過ぎると、対応の遅れとして評価されやすくなります。

賃料の減額を求められたとき

請求がなくても減額される、ただし条件がある

　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合において、それが借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用および収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額されます（民法611条1項）。改正前は減額を請求することができるという規定でしたが、現在は当然に減額される形になっています。

　ただし、不具合があれば直ちに減額されるわけではありません。国土交通省の事例集は、物理的な破損だけでなく設備の機能的な不具合も含めて物件の一部が使用できず、その程度が社会通念上の受忍限度を超えて、通常の居住ができなくなった場合を対象として整理しています。不便が生じている段階と、通常の居住ができない段階は別だ、という切り分けです。

減額の対象になりにくいとされる例

• 照明器具の故障のように、設備の利用に不便が生じている状態にとどまる場合です。
• 居住を妨げない程度の建具の不具合がある場合です。
• 隙間風を生じない程度の壁や窓の破損がある場合です。

　いずれも国の事例集が例として挙げているもので、原則として賃料減額の対象にはならないと考えられています。減額に応じないという判断をするときは、こうした考え方に沿って理由を示すと、やり取りが評価の応酬になりにくくなります。

割合を決めるときに考えること

1. 使用できなかった期間です。受忍限度を超えて通常の居住ができなくなったときから、修繕が完了するまでが対象になります。
2. 使用できない程度です。使用に不便があるという水準を超えているかどうかが問われます。
3. 使用できない面積です。面積が明らかな場合は、修繕が完了するまでの日割賃料を面積で按分する考え方がとられることがあります。
4. 代替手段や代替品を提供したかどうかです。提供によって、通常の居住ができない状態とまではいえないと判断される場合があります。

　なお、老朽化を織り込んで賃料が低く設定されている場合に、さらに減額すると貸主の負担が過大になるおそれがある点も、考慮すべき事情として挙げられています。

減額以外の選び方

　実務では、減額に代えて、それに相当する代替手段や代替品を提供する対応も多くとられています。国の事例集にも、風呂が使えない期間の入浴費用の負担、同じ建物の別住戸の設備の提供、宿泊費の負担、通信環境の代替手段の費用負担といった例が挙げられています。減額割合の算定は双方に負担がかかるため、代わりの手当てのほうが早く決着することもあります。減額と代替手段のどちらかを選べる形で示すと、話が前に進みやすくなります。

入居者が自分で直して費用を請求してきた

　借主が自ら修繕をすることができるのは、次の2つの場合とされています（民法607条の2）。1つは、修繕が必要である旨を賃貸人に通知したか、賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときです。もう1つは、急迫の事情があるときです。

　この要件を満たして借主が修繕をした場合、支出した必要費の償還を直ちに請求することができます（民法608条1項）。一方、連絡がないまま高額な工事が行われた場合や、急を要しない範囲まで併せて施工された場合には、要件と範囲を確認したうえで、負担すべき部分を切り分けて回答することになります。

　行き違いを避けるには、契約書に、修繕の箇所・必要性・見積額を事前に書面で知らせ、承諾を得たうえで行う旨を定めておく方法があります。既存の契約も、更新の機会に整えておくと予防になります。

「直さないなら賃料を払わない」と言われたとき

　一部が使えないことによる減額と、賃料全額の支払拒絶は別のものです。使用収益が全部できない状態に至っていない限り、賃料の全部の支払いを拒むことはできず、減額されるのは使えなくなった部分の割合にとどまると考えられています。

　もっとも、貸す側が減額の当否を判断しないまま滞納として処理すると、後から減額が認められた場合に前提が崩れます。減額の当否と、滞納への対応は、分けて検討するほうが安全です。

　なお、残存する部分のみでは借主が賃借をした目的を達することができないときは、借主から契約を解除できる場合があります（民法611条2項）。解除や明渡しの判断に進む前に、専門家に確認したい場面です。

特約があっても残る線

　民法606条1項は任意規定なので、修繕は借主が行う、修繕費は借主が負担する、といった特約を定めること自体はできます。ただし、特約の効力には限りがあります。

　最高裁は、入居後の大小修繕は賃借人がする旨の条項について、賃貸人が民法606条1項の修繕義務を負わないという趣旨にとどまり、借主が使用中に生じたすべての汚損や破損を自己の費用で修繕して当初と同じ状態を維持する義務まで負う趣旨ではない、と判断しています（最判昭和43年1月25日）。

　特約が及ぶ範囲は小規模な修繕にとどまるとされ、建物の主要な構造部分のように多額の費用を要する修繕まで借主の負担とする定めについては、消費者契約法10条により無効と判断した裁判例もあります。特約があるから応じない、という説明だけでは足りない場面がある点に注意が必要です。

求め方が度を越えてきたとき

　要求の中身が正当かどうかと、求め方が相当かどうかは、別に評価されます。修繕義務が認められる場面であっても、深夜や早朝の連続した架電、長時間にわたる面談の要求、来訪して大声を出すといった行為まで受け入れる必要はありません。反対に、求めの中身が枠の外にあるからといって連絡そのものを断つと、通知や協議の経過が分かりにくくなります。

　実務としては、窓口を1つに定め、連絡手段と対応できる時間帯を伝え、やり取りの日時と内容を残す形に切り替えるのが基本になります。応対の記録の残し方や、正当な申出と過度な要求の線引きは、当事務所の別のコラムで扱っています。なお、2026年10月1日からは、事業主に対し、顧客等からの著しい迷惑行為について従業員を守るための措置が求められます。管理や清掃を任せている方がいる場合は、体制の確認も併せて進めておくと安心です。

よくあるご質問

修理は終わったのに、慰謝料と引越費用を求められています

　賃料の減額と、それ以外の損害の賠償は別の問題です。賠償が認められるには、賃貸人側に債務不履行があり、その不履行と損害との間につながりがあることが前提になります。修繕までの期間が、調査・業者の手配・工法の検討といった準備に必要な範囲にとどまるのであれば、遅滞があったとは評価されにくいと考えられます。金額を示された場合も、根拠と内訳を書面で示してもらうところから始めるのが安全です。

原因は入居者の使い方にあると思うのですが、どう伝えればよいですか

　推測の段階で伝えると、対立が固定されやすくなります。現地と使用の状況を記録し、必要に応じて業者の所見を得たうえで、確認できた事実に沿って説明する順序がよいと考えられます。借主に責めに帰すべき事由があると確認できた場合、賃貸人は修繕義務を負いませんが、先に修繕を行い、その費用相当額の負担を求める方法もあります。

連絡が頻繁なので、退去してもらいたいのですが

　連絡の多さだけを理由に契約を終了させることは簡単ではありません。建物賃貸借の解約や更新拒絶には借地借家法上の制約があり、目の前の求めへの対応と、契約を続けるかどうかの判断は、切り離して考えるほうが落ち着きやすくなります。

まとめ

1. 修繕義務は、修繕をしなければ契約で定めた使い方ができない状態かどうかで判断されます（民法606条1項）。
2. 賃貸人に落ち度がなくても義務は生じ得ますが、借主に責めに帰すべき事由がある場合は生じません。
3. 求めは、直すか・どこまで直すか・いつどう直すか・お金をどうするかの4つに分けて考えます。
4. 修繕の程度は、契約時に予定されていた性質・状態への回復にとどまります。
5. 連絡を受けたら、通知・現場確認・協議と決定の順で進め、完了の見通しを具体的に伝えます。
6. 賃料は当然に減額される場合がありますが、不便が生じている段階と、通常の居住ができない段階は区別されます。減額に代えて代替手段を提供する解決もあります。
7. 借主が自ら修繕できるのは、通知後に相当の期間内に修繕がされないときか、急迫の事情があるときに限られます（民法607条の2）。
8. 特約があっても、小規模な修繕を超える部分まで借主の負担とすることには限界があります。
9. 求めの中身の当否と、求め方の相当性は、分けて評価します。

対応にお困りのときは

　修繕をめぐるやり取りは、初めの数回の回答の仕方で、その後の展開が変わることがあります。義務の範囲を確かめないまま譲ると、それが次の求めの前提になってしまうことがあり、反対に枠の中にある求めを放置すると、賃料の減額や賠償の問題に広がります。

　弁護士法人若井綜合法律事務所では、賃貸物件をめぐるトラブルについてご相談をお受けしています。回答の内容や書面の作り方、窓口を代理人に移すかどうかの判断など、状況をうかがったうえでご提案いたします。お困りの際は、お早めにご相談ください。