リフォーム前提での中古物件購入スケジュール

2023年1月30日

テーマ：不動産コラム

コラムカテゴリ：住宅・建物

リフォーム前提での中古物件購入スケジュール

先日、知人から相談があり他社仲介の中古住宅を一緒に見に行ってました。
(ご依頼いただければ他の不動産会社の仲介物件でもご案内可能です。）
ご依頼の内容は私に家の状態を見てほしいという事と、リフォーム見積もりを出してもらい諸費用を加味した銀行融資額を決めたいとの事でした。

中古住宅の取引でリフォーム工事費用以外の諸費用は下記のような項目があります。

1，登記費用
2，固定資産税（日割り清算金）
3，仲介手数料
4，銀行融資手数料
5，引っ越し費用

お客さんは銀行融資のために細かい見積もりが先に必要だと思っていたのですが、
中古住宅の場合、良い物件は早く買付け(購入申し込み決断）をしないと購入できないことが多くあります。
私と一緒に住宅の状態を確認しリフォームした場合の概算費用も説明し、かなり良い物件でしたのでその場で買付証明書を書いてもらいました。
＊リフォームの詳細見積もりは追って手配します。

銀行申し込みの金額は多めの審査で

買付の後は速やかに、金融機関に融資申し込みに行っていただきます。
この場合の注意点は融資審査の金額は少し余裕を見て多めに申請することです。

例えば2500万円の融資審査をしてもらって、必要な金額が後で2200万円に減額となった場合は再審査は不要です。
しかし2500万円の融資審査した後で、2800万円に増えた場合、2500万円で審査がOKでも再度審査が必要になります。
よって少し多めの見積もりで融資審査はしておけば二度手間にならないし、ライバルが現れても先に審査が通っている方が有利になります。

リフォーム工事は取引後がおすすめ

不動産売買契約したのち売主の承諾があれば先にリフォーム工事に入ることも可能です。
ただし、不動産の取引前に工事を開始した場合、万が一取引日までになにかあっても契約解除はできなくなります。
万が一買主が急死したなどでも相続人が購入しないといけなくなったり、ローン審査がダメな場合でも契約解除ができない事も考えられます。
よって、リフォーム工事は所有権が完全に移行する不動産取引完了後に実施するのをオススメします。

リフォーム工事のおおまかなスケジュール

リフォーム工事のスケジュールは施工内容にもよりますが材料発注から2~3週間が材料納期となります。
施工期間はそれから1か月から1か月半程度あればよほどの大規模リフォームでないと行えます。
また、賃貸物件からの引っ越しの場合、1か月前までに退去通知が必要になるのでそれも考慮したスケジュールとなります。

まとめ

不動産の買い付けから売買契約までは約2週間以内には可能です。
契約から所有権の移転する取引までは融資のスピード次第ですが約1か月くらいとなります。
取引日までに、リフォームプランをつめておき取引後すぐに工事にかかれた場合、約1～2か月程度施工期間があれば完成となります。
リフォーム、リノベーション工事などの施工実績のある不動産業者に一緒に相談するとスムーズに進められると思います。