売買契約締結後に売主が死亡したら契約はどうなる！？

2020年4月23日公開 / 2021年2月26日更新

テーマ：相続

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：不動産相続手続き、相続対策、相続問題

売買契約の後に売主が死亡

滅多にないケースではありますが、売買契約の後に売主が死亡してしまうということが実際ありました。
通常は売買契約を締結して、その後に決済(取引）となり、売買代金の支払いと物件の引渡しを行う取引日を設定します。
金融機関の融資の関係などから、売買契約から決済(取引）まで1カ月程度期間を開けるので、
取引日迄の間に上記のようなことが起こる可能性があります。

売主が死亡してしまったら売買契約は無効になる？

契約後に売主が亡くなってしまったら、契約は無効になるのではと思う方も多いと思います。
しかし、「売買契約は有効」となります。

売買契約は既に締結しているので、売主買主ともに契約の履行義務というものがあります。
売主の履行義務は契約した土地建物を買主に引き渡すこと。
買主の履行義務は売買代金の支払いになります。
売主が亡くなった場合は、この履行義務が「相続人」へ相続の対象になります。

相続が発生すると、プラスの財産も借金などのマイナスの財産も全てが相続人に承継されます。
その中に、こういった契約の履行義務も含まれることになります。

実際の取引は

上記の様に売買契約後に売主が死亡した場合、売主の相続人が代わりに売買契約の内容を引き続き履行するようになります。
では、実際の手続はどのように行われるのでしょう。

相続の話がまとまったら、先ずは相続人へ相続登記が必要になります。
亡くなった売主からいきなり買主には登記は出来ません。
実際の取引は、契約後1カ月以内くらいの場合が多いので、間に合わなくなる可能性が高くなります。
よって、取引期日を延期する合意を行ったうえで取引を続けることになります。
なお、買主にも都合があるので、どうしても延期出来ない場合は、話し合いの上合意解除になる場合や、一度解除して相続が完了した後で再度契約することもあります。

なお、解除の場合、双方の合意による白紙解除を優先的に考えるべきであると思います。
お互いに手付解除・倍返しの主張や違約金の請求をしたり、法律の規定を盾にして契約の履行を迫ったりすることなどは控えるべきだと思います。
このような場合は、売主買主双方が誠意をもって協議するべきでしょうね。