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藤本忠昭

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藤本忠昭(ふじもとただあき) / 不動産投資アドバイザー

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コラム

成年後見人と不動産の売却

2020年3月21日

テーマ:相続

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 不動産相続 手続き相続問題相続対策

認知症方の契約は無効


不動産を所有している親が認知症になった場合、不動産の売却などの契約は出来なくなります。

例えば相続対策で賃貸アパートを生前に売却して現金化しようと契約を行いました。
契約を行った場合でもその時にすでに認知症で意思能力はなかったなどと裁判で主張された場合、
無効になる判決が出ることもあります。

それならと成年後見人制度を利用して後見人に契約を行ってもらおうと考える方もいるでしょう。
しかし実務的にはなかなかできません。
成年後見人は息子さんなどがなれればいいのですが、実際は弁護士や司法書士などが任命される方が多くなってます。
成年後見人は「認知症の人の利益のためのみ契約行為を行う」とされており相場より安く売却することは先ず認めてくれません。

また、自宅としてマンションや戸建てがあるけど施設に入っているので使わなくなり、売却しようとした場合等も同様です。
特に居住用の財産は安く売ることは家庭裁判所の許可が出ない場合もあります。
急いで売りたいのに売ることが出来ないおそれもあります。



不動産は相続する前に売った方が良い場合も


地方の不動産、特に中古住宅は空家が増えてきてます。
今後、中古住宅の空家は増えるけど、地方の人口は減り続けています。
そうなると人気のある場所は良いけどそうでない場所の物件はなかなか買い手がつかないものも多くなりそうです。
また、今の時点で売却する方が数年後の売却価格の下落が顕著なのであれば相続税額より多い損失になる可能性が高くなるかもしれません。
一番いいのは親が元気なうちに家族で相続対策を話し合うことですね。
事前に売却できそうな不動産は準備して先に売っておく方が良い場合もあります。


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