コラム
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テーマ：不動産トラブル
「更新料を払っていない」 契約は解除されるのか？
更新料の支払義務。 ●先日、知人から更新料についての相談を受けました。「賃貸借契約の更新料を支払っていないけど、契約は継続しているのか？」（不安なのであれば支払えば済むことですが）●ポ...
2017-07-08 不動産トラブル
入居者選択の自由と貸主の責任。入居希望者が外国人であることを理由に入居を拒否した場合。
契約の自由。 ●入居希望者が外国人であることを理由に、入居を拒否した場合、その契約締結段階によっては信義則上の義務に違反する可能性もあります。（事例）入居希望者は、媒介業者を通じて、賃貸...
2017-06-29 不動産トラブル
直接取引でのトラブル （ローン特約を排除した契約）
ローン特約 不可。 ●ローン特約の排除。ローン特約を認めない（不可）売買契約も存在します。一般的には入札方式の大型物件の売買契約のケースで、「ローン特約不可」との条件が付いていることが多...
2017-06-27 不動産トラブル
「抜き行為」の防止にも 媒介契約の重要性。
媒介契約の意味と意義。 ●媒介契約。宅地建物取引業者が、宅地建物の売買や交換の媒介（仲介）の依頼を受ける際、依頼者との間での契約を媒介契約といいます。（注１）（注１）媒介契約を締結した...
2017-06-26 不動産トラブル
建物の原状回復 通常損耗の補修費用を借主の負担とする特約は有効か？
ガイドライン 特約の問題。 ●特約の可否。ガイドラインでは、通常損耗分の補修費用を借主の負担とする特約自体は可能であるとされています。●特約の有効性の要件。ただし、経年劣化や通常損耗に...
2017-06-19 不動産トラブル
「差押え・仮差押え」登記がなされている。原則は取引をしない。
差押え・仮差押え＝処分の制限の登記。 ●処分の制限の登記は通常、民事執行法等の規定に基づきなされる「差押え等」の登記のことをいいます。これから「競売」が始まる、また、その不動産の所有関係に...
2017-06-14 不動産トラブル
本人確認と意思確認と登記済証の確認。
確認作業。 （本人確認と意思確認）●例えば、長男や長女が親の土地を代理人と称し売りに来たときは、特に注意が必要となります。・売主（所有者）の本人確認と意思確認は宅地建物取引業者の調査義務...
2017-06-13 不動産トラブル
売買契約の成立時期。（「買付証明書」「売渡承諾書」の交換）
契約の成立。 ●不動産の売買契約において、その契約が成立したか否かが紛争となることもあります。不動産取引に関わる宅地建物取引業者としては、不動産という高額で、動産のように頻繁に取引が行わ...
2017-06-11 不動産トラブル
「無い袖は振れない」 判決の確定とその履行。
判決の確定。 ●「無い袖は振れない」それが現実です。判決の確定、または和解、調停が成立すれば当事者間の権利や義務関係には一応の決着がつけられます。その判決や和解・調停の調書の通り義務が...
2017-06-08 不動産トラブル
境界の明示。一番重要とされるのは隣地所有者が認めていることです。
境界の明示。 ●土地や一戸建住宅の売買の場合、売主は物件の引渡しの義務履行の一つとして、現地において買主に対し、「対象物件の範囲（境界）を明示しなければならない」とされている場合がほとんどで...
2017-06-02 不動産トラブル
正当な事由？建物の老朽化による立退き要求！
老朽化による立退き要求。 例） 貸主から「建物が築後３５年を経過し、老朽化により安全が保てない。建て替えをするので１年後までに立ち退いて欲しい。」と要求された。●このケースの場合、築後３５...
2017-06-01 不動産トラブル
過去の不自然死（事故等）について、全てが瑕疵に当たるとはいえない。
契約の判断に重要な影響を及ぼす事項。 ●過去の自殺事故物件（以下、事故等）についてその事実を知っている媒介業者は、そのことを秘密することは許されず「契約の判断に重要な影響を及ぼす事項」として買...
2017-05-31 不動産トラブル
家賃滞納の対策として、鍵の交換等を行なう特約は有効か？
自力救済の禁止。 （事例）賃貸借契約書には、「借主が賃料の支払いを、約定日から１０日以上怠った場合には、貸主は、直ちに物件の鍵の交換をすることができ、また、その後７日間経過した場合は物件...
2017-05-30 不動産トラブル
プロのインタビューを読む
住宅確保要配慮者入居支援のプロ