任意規定と強制規定。
違約金
契約の相手方の契約違反により契約を解除できる場合において、違反をした当事者によって損害が生じたときは、契約の解除だけでなく損害賠償の請求も可能となります。
損害額の立証は困難
しかし、その損害額を立証することが結構大変なことになるため、不動産の売買契約においては、あらかじめ損害賠償の予定額（違約金）を合意して契約書に明示することが一般的となります。
実務では
損害賠償の予定額は、売買代金額の10％～20％で定めるケースが多いようです。ただし、宅地建物取引業者が売主の売買では20％を超えることはできません。
損害賠償の予定額の定めがあると
また、損害賠償の予定額の定めがあると、実際の損害額が違約金の額を上回っても、その差額を請求することはできません。
また、下回っていても予定額の請求が可能となります。
契約書には明示されています
実際の売買契約では、あらかじめ違約金の額が契約書に明示されているため、売主・買主は、合意という認識はあまりないかと思います。
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