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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

オーナーチェンジ 借主に不利な条件での契約書差替え

収益不動産の経営

2018年12月6日

オーナーチェンジ。


●相談内容

「居住している賃貸マンションが売却され、所有者及び管理会社が代わったとの通知がきました。賃貸借契約のやり直しを求められましたが、私(借主)にとって不利な条件が追加されています。応じないといけないのでしょうか?」

以前、このような相談を受けました。稀ですが、オーナーチェンジにともない契約書の差替えを求められる場合がありますが、あくまでも貸主や管理会社が変更になったことを意味する「変更契約書」を交わすのが一般的な作業です。

今回のケースのように、借主に不利な条件が追加されていたり、保護されるべき権利が削除、修正されている場合などは、新契約書への同意(署名・捺印)を拒否し、従前の契約内容に修正することを要求できます。

なぜなら、マンションの売却により所有者がAさんからBさんになり、Bさんが新しい貸主になったとしても、前所有者のAさんと借主との間で締結している賃貸借契約に関する、権利や義務はBさんが引継ぐ(承継する)ことになるからです。

つまり、売買により貸主が代わっても、借主の地位に何らの影響はありません。


●収益不動産の買主は、自分の所有物だからと借主との条件変更を安易に考えていることもあります。媒介する宅地建物取引業者は前所有者との契約内容を全て引継ぐ(継承する)ことを買主に説明し理解してもらうことも必要な作業となります。



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