再契約！定期建物賃貸借契約の建物明渡し、原状回復義務及び敷金の精算方法

「再契約」の意義

●定期建物賃貸借契約の「再契約」

定期建物賃貸借契約の場合は、期間の満了により契約は終了するため、さらに同一の借主が物件を賃借する場合、「再契約」を締結する必要があります。

もちろん、この場合、「再契約」するか否かは貸主の自由となります。

「再契約」は、新たな契約ですので、契約条件は前の契約に拘束されず、当事者間の合意で自由に定めることができます。


●では、「再契約」の場合、前の契約の建物明渡し・原状回復義務の履行や敷金の精算はどのように処理するのでしょうか？

①明渡し、原状回復義務の処理方法は？

「再契約」の場合、借主の居住・使用は継続するため、前の契約が終了した場合に明渡しや原状回復義務を履行させることは適当でないとして、定期建物賃貸借標準契約書では、「再契約」の際には明渡しや原状回復義務の規定は適用しないとしています。

ただし、前の契約期間中の使用によって生じた毀損等に対する原状回復の債務は、最終的に契約が終了した際に履行をするべきものであることを契約書上も明記することがトラブル防止の観点からとても有効だと思います。

②敷金返還（精算）義務の処理方法は？

敷金の精算については、「再契約」をした場合でも、たとえば、賃料の未納等があればその債務を前の契約が終了する際に精算し返還するという処理方法となります。

ただし、実務的には、精算後の敷金は借主に返還せずに「再契約」における敷金に充当することが一般的となります。

●「再契約」は契約の更新でも継続でもありません。新たな契約となるので注意が必要です。



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