賃料が支払えない時。
基本的な徴収方法
●賃料の徴収
建物賃貸借契約の基本は、貸主が借主に建物を継続して提供し、借主が貸主に対して、その賃貸不動産の対価である賃料を支払期日までに支払うことにあります。
貸主は、金融機関からの借入れにより調達した資金で賃貸不動産を購入または建設するのが一般的であり、その返済原資の賃料が徴収されなかったり、支払期日がまちまちだったりすると、たちまち賃貸不動産の経営に支障をきたすことになります。
●よって、借主からの賃料等の徴収は、管理業務の根幹をなす業務といえます。
具体的な徴収方法は、
① 借主による持参
② 借主から貸主への直接振込み
③ 借主から管理業者への振込み
④ 信販会社や集金事務代行会社の自動振替による管理会社への入金
物件や管理形態にもよりますが、現在でも①の持参を希望される貸主、借主も多く見られます。
●一定額か日割計算か？
１ヶ月に満たない期間の賃料、共益費については、
①実際の契約期間にかかわらず、１ヶ月分、半月分等の一定額で支払う方法。
②日割計算により、実際の契約期間に応じた賃料を支払う方法。
意外ですが、実は①か②いずれを採用するかは当事者の合意となり①、②とも有効とされています。
ただし、賃貸住宅標準契約書では、賃料について実際の契約期間と賃料支払期間は一致すべきだと考えられ、日割計算を原則としています。
また、共益費に関しても、実費精算をすべきであるという考えから、日割計算を採用しています。
●そして、賃貸借契約の実務においては、契約時が日割計算、解約時は月割計算とされることが一般的です。
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