156【リライト】30入居者トラブルで裁判した結果　ペットで原状回復82万円→勝訴→回収までのリアル

本件は2022年〜2024年にかけて実際に対応した事例です。

世の中にはいろんな入居者がいます。

今回は、私が経験した
「ペットによる損耗＋残置物」から裁判→回収まで行った事例です。

結論から言うと、

・素人でも裁判はできる
・勝てるケースもある
・ただし回収は別ゲーム

この3点です。

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■今回の事案

兵庫県西宮市の戸建て（105㎡）
家賃10万円

4年間入居した後、2022年12月の退去時の室内は

・ペットの糞尿まみれ
・強烈な獣臭
・残置物だらけ

という状態でした。

セキスイで見積もると約220万円。
ただし回収リスクを考え、最低限の原状回復として約82万円で実施。

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■請求額

請求総額　1,097,597円

内訳
・原状回復　828,300円
・残置物撤去　49,500円
・工事期間家賃　200,000円
・裁判費用　19,797円

回収済
・敷金　100,000円
・保証会社　300,000円

差引請求額　697,597円

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■なぜ裁判したか

通常であれば諦める案件です。

ただ今回は、

① ペット特約あり（原状回復は入居者負担）
② 明らかな過失
③ 管理会社が機能していない

この3点が揃っていたため、訴訟に踏み切りました。

不動産投資歴20年以上で初の裁判です。

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■裁判のリアル

2023年に提訴し、約7ヶ月後の2023年10月に判決。

結果は勝訴。

・原状回復費
・残置物撤去費

→ 全額認められました。

ただし

・工事期間中の家賃

→ 却下

理由は

「退去＝明け渡し」であり
室内状態は関係ないという判断です。

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■裁判で感じたこと

・賃借人＝弱者という前提がある
・損害の立証がとにかく面倒
・時間がかかる（約7ヶ月）

また、

・被告は欠席
・それでも原告側は厳しく見られる

これが実務の感覚です。

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■回収フェーズ（2024年）

判決後もすぐには回収できません。

・預金差押
・給与差押

→ 不調

最終的に

債権回収会社へ依頼（成功報酬約40％）

→ 現地面談により分割返済成立
→ 2024年3月から回収開始

ここまでやって、ようやく回収です。

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■この事例のポイント

① 勝てても満額取れるとは限らない
② 回収は別問題（むしろ難しい）
③ 特約・管理・初動がすべて

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■まとめ

裁判は武器になります。

ただし、

・時間がかかる
・手間がかかる
・回収はさらに大変

感情ではなく「回収可能性」で判断するべきです。

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■リライト元記事（旧版）

30【入居者過失の裁判事例】原状回復費用の回収と裁判の流れ
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5128091/