42条2項道路（みなし道路）は結構多くあります

2021年10月22日公開 / 2021年10月23日更新

テーマ：不動産コラム

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：収益不動産、注文住宅、土地購入　ポイント

2項道路とは

不動産で建築ができるかに重要なのが道路の接道状況になります。
道路の種類はいろいろありますが2項道路について説明します。

2項道路とは建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に建物が既に立ち並んでいて、一般の人が自由に通行していたもので、特定行政庁（区長）が指定した幅員が4m未満の道の事を言います。
（いわゆる「みなし道路」あるいは「42条2項道路」と呼ばれています。）
昔から町が出来ていたところに多くあり、田舎で周りに家がなく農地しかないような場所の4m未満の道は2項道路ではない場合がほとんどです。
一般的には2項道路として指定された道路であれば、道路の中心線から2mセットバック(中心後退）をすることで、再建築の際、接道要件を満たすことになります。

公道と私道

公道というのは国道、県道、市道などで所有しているのが自治体になります。
私道とは読んで字のごとく個人や法人、団体など民間の方の所有地になります。
2項道路でも公道もありますし私道もあります。あくまで道路の所有が誰かという区別になります。
よくある勘違いですが2項道路として指定された道は例え私道でも人を通さないなどはできません。
いわゆる通行地役権がないから通さないなどはできません。
経験の少ない業者は分からないこともある様ですが私道に後から地役権をつけての取引などは非常に稀になります。

不動産の価値と接道

不動産の価値というのは道路の接道状況が関係しますがそれが全てではありません。
例えば東京23区で2項道路の住宅地の価格と田舎で5m道路に接道している分譲地では坪単価が高いのは断然東京になります。
また、昔から家が立ち並んでいた地域である場所の方が不動産価値が高い場合もあり一概に2項道路の土地＝価値が低いと一概にはなりません。
同じ地域の土地でも接道以外に近隣の商業施設、学校区、駅からの距離、日当たり、土地の形、向き、利用価値など色んな条件で土地の価値は変わってきます。

建築基準法上の道路として

建築基準法上の道路としての2項道路は行政に確認しセットバック(中心後退）を行えば再建築は行えます。
これは「公道」、「私道」でも確認項目は同じです。
2項道路では、すべてが中心後退というわけではなく、反対側が崖や水路の場合には、一方的に4メートル後退することがあります。
どこから何メートル後退したところが「みなし道路」になるのかは各自治体の建築指導課で確認する必要があります。
（この道路に面して建築する場合は、後退する部分は、門や塀も建てられず、敷地面積にも算入できません。）