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コラム

木造アパートで融資期間を長く受ける! 劣化等級とは

2019年7月31日

テーマ:不動産投資

銀行の融資期間は法定耐用年数次第


不動産投資の醍醐味は、銀行融資を最大限に生かしたレバレッジ投資ですが、
借り入れできる期間は、物件種別によって変わってきます。

返済期間が長いほど返済金額は少なくなりキャッシュフローも出やすくなります。

基本的に建物の法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数で、
返済期間が決まってきます。

法定耐用年数は下記になります。
木造       22年
軽量鉄骨造    27年
重量鉄骨造    34年
鉄筋コンクリート 47年

例えば木造物件の中古の場合築15年だと、返済期間が7年となり
銀行融資を利用した不動産投資の対象になりにくいのです。




木造アパートでも、鉄骨造やRC造よりも融資期間を長くできる?


最近は不動産投資への融資は厳しくなってますが、
新築の木造物件の場合「劣化対策等級」という住宅性能評価を取得することにより、
融資期間を30年~35年まで延ばしてくれる金融機関があります。

劣化対策等級とは、建物本体が劣化するスピードを遅くするための対策がどの程度とられているか。
『住宅性能表示制度』の中で、『劣化対策等級』という項目で物理的な耐用年数を示しています。

等級3......通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75~90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている

等級2......通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で2世代(おおむね50~60年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている

等級1......建築基準法に定める対策が講じられている

劣化対策等級2級で大丈夫。


実務的には劣化等級2級をとれば、良いと思います。
融資期間が22年から30年になるだけでキャッシュフローが大きくなります。

比較的新しい制度なので中古物件などでは
ほとんど劣化対策等級を取っている物件はありません。

今後は増えていくように思いますが、
現状では新築物件または築浅の物件のみが対象だと思います。

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