マイホームのローンが払えなくなると
前回コラム「マイホームのローンが払えなくなると」で最後に書いていた「任意売却」について書いてみます。
任意売却というのは競売になる前に金融機関などの債権者と話をして弁護士・不動産業者などを通じ売却するものです。
不動産業者は「任売（にんばい）」と言います。
任意売却の場合は弁護士や不動産業者通じて価格を決める際に
敷金・礼金などの引っ越し費用も出してもらえる場合も多く、
上手に売却出来れば競売よりお金を借りている人の負担が少なくなる事もあります。
任意売却のメリットとデメリット
競売と比較した場合、任意売却には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
①競売よりも高く売れる可能性がある。
競売の場合は落札されるまでいくらで売れるか分からないが任意売却の場合
人気の出そうな物件なら市場価格に近い価格での売却が可能。
②自己破産せずに残債を分割返済させてくれる場合がある。
③引っ越し費用など、諸経費を売却価格から残してもらえるので負担が少なくなる。
（競売の場合は一切ありません）
④早めに行えば、近隣の人などに知られることなく、売却することができる可能性があります。
競売の場合はネット掲載、公告などをされてします。
デメリット
①金融機関が応じてくれないと売却できない。
以前、弁護士を通じた任売物件の入札で弊社が落札したのですが、その後金融機関の
承諾が貰えずに流れたこともありました。
債権者の承諾してもらえる金額でないと、取引が出来ません。
②交渉が難しい場合が多い
抵当権者が金融機関以外の場合、複数の場合などは全員の承諾が必要になります。
競売になった場合後順位の抵当権者には1円も配当が無い場合も多く、任意売却の場合は、解除料
（ハンコ代）で解決できることもあります。
但し、競売のスケジュールも進みながら行っているのでタイミングよく行わないと間に合わなくなります。
離婚の場合の任意売却
離婚の場合の任意売却ですが、夫婦二人の名義で連帯債務者になっている場合、
他人になるので名義も債務負担も解消したいと考えるでしょう。
登記の名義人を一人に変更するのは可能ですが、銀行は「連帯債務者」は外してくれません。
例えば家を建てて10年以内で離婚して、いざローン残高を確認したら、
あまり減っておらず中古物件で売却しても残債が残ると言う事がほとんどです。
その場合残った残債は離婚後もローンを完済するまでは二人で返済しないといけなくなります。
金融機関は離婚しても、「連帯債務者」は外してくれません。
離婚時に家は夫が住むので夫が残債は支払っていくとの取り決めを夫婦間でして別れた場合も
注意が必要です。
何年か後に元夫がローン返済が出来なくなった場合、金融機関は連帯債務者である元妻に
返済を求めてくるでしょう。
金融機関との連帯債務契約は解除できないので、離婚した後、
夫が支払いを出来なくなった場合どうするかを取り決めて置く必要があります。
この場合、夫の親などに保証人になってもらい、もし支払いが出来なくなった場合は
保証人が支払うなどに公正証書にしておけばいいと思います。
任意売却のタイミング
任意売却をうまく行うには、早めに開始することが重要です。
競売開始申し立て前に交渉を行う方が成功率も高くなります。
法的には落札者に登記されるまでは競売取り下げができますが、
債権者が途中で競売にすると言えば従うしかありません。
実際に買主を探す場合も時間もかかるし、抵当権抹消などの交渉に時間がかかるので、
支払いが滞って来たら早めに相談した方が良いでしょう。
