誰も教えてくれない！リフォーム予算の考え方についての話
築40年、50年あるいはそれ以上の古家は現代の生活ニーズに合わなくなってきているだけでなく、居住機能そのものがなくなってきているのが現状です。しかしそこに建物があるなら放置しておくわけにはいきません。売却する、解体して建て替える、キレイにリフォームして住むもしくは貸すなど、その選択肢は様々です。しかしその建物を保有し、住み続けるならば費用をおさえてリフォームするというのも選択肢のひとつです。
今まであきらめていた古い家がリフォームによって劇的に甦るのです。
住むための選択
長屋、古家を再生し、建て替えの1/3の価格で新築同然に住めるリフォーム
長屋、古家があと20年住める新築に変わる。
『古家再生』という建替えの選択がある。
「長屋、古家を生き返らせる」といった考え方
今年5月、長屋など古家の空き家に対しての空き家対策特別措置法が全面施工されたことによって、長年放置されていた持ち家なども、市町村が立ち入り調査をし撤去や修繕に向けて所有者に指導や勧告、命令できるようになります。
所有者が命令に応じない場合は行政執行による強制的な解体や撤去が可能になるそうです。
またこれにより、住宅が建つ土地には、固定資産税が最大6分の1に引き下げられる、税制上の特例が空き家放置の一因との指摘もあり、自治体が所有者に勧告した時点で固定資産税の特例が解除されることとなりました。
つまり空き家と判断されれば一気に固定資産税が跳ね上がるという事態が起こることになります。
大切な資産を放置し続けることができなくなった今、資産の有効活用を考えなおさなければならない時期にきているのも事実のひとつです。
一般の住宅はここ30年よくなったといわれています。まず、昭和56年に建築基準法改正で「新耐震基準」が生まれ、それからの家は「より頑丈な家」に進化しました。
その後も多くの災害や、阪神淡路大震災などを経験し日本の住宅は時代に沿って、安全性、耐久性等が見直され安全と性能が高くなってきました。また、長引く不況を考慮し多くの住宅会社はコストダウンに力を入れいい住宅を安く購入できる時代になってきました。
ただ、新築の値段が安くなったといっても、キャッシュで買える人はほとんどいないのも事実。大半が、20年、30年、のローンを組まなければ買えないことに変わりはありません。
具体的に言うと、30坪の家だといくらローコスト住宅といっても、1300万円はいるでしょう。おまけに解体費用と諸経費を合わせると1500万円は超えるでしょう。
今の社会状況で「この先どうなるのか？」と考えると1500万円はかなりリスクの高いものになってしまうのです。
そこで私は「できるだけ費用をかけない建替えシステム」が必要だと考えたのです。
長屋や古家を解体しすべてを建て替える「新築」という方法ではなく、使えるものは使って費用を1/3に押さえ、新築同然に住宅を生き返らせる「新しい建て替えシステム」を提案します。
「古家再生＝新築気分」というシステム
「古家再生＝新築気分」というこのシステムは「新築建替え費用の1/3で新築同然にするだけでなく、あと20年安心して住み続けられるように、古家を新築に再生するシステム」なのです。
たとえば新築への建て替えが1500万円かかるのなら、古家を生かしてたった500万円程度で、新築同然にしようといったものなのです。
こういうと「そんなに安くで新築同然にできるのか？」と疑問を持たれるかもしれませんが、やり方によってはできるのです。簡単にいうと・・・
・あと20年以上使える柱や梁などは再利用
・汚くなった表面はすべて貼替え、塗替え
・キッチン、お風呂などは最新機具に取替え
こうすることで家の形が変化しなくとも、古家を新築同然に再生できるのです。
この発想は現在多くの大手メーカーが商品化し世の中に提供しています。（例えば住友不動産の「新築そっくりさん」もそのひとつです。）
多くの大手メーカーはこのシステムを用いて「新築の半額（今では50％～70％程度）」
が一般的です。どこのメーカーでやってもかなり安く建替えることができます。
しかし私はまだ高いと思っています。
なぜなら新築の半分といってもまだ750万円もします。100％新しくならない建替えなら、もっと価格をおさえたい。半分のさらに安く、つまり1/3くらいでないとダメだと思いました。
しかも大手メーカーのが持つ下記のメリットを満たされたもので・・・
・工事は長くて1ヶ月。
・登記費用など余計なお金もいらない。
・セットバックなど新建築基準で家が狭くならない。
・無駄に材料を使わない。
・工事後20年以上安全に住める。
・最新の器具がそろい最先端の暮らしができる。
・今、考え得る地震に耐える構造を持つ。
これらのメリットをクリアしたうえで「新築同然」「新築気分」を味わえるリフォームを500～600万円程度で実現することは可能でしょう。
高望みをすればきりはないのですが新築同然になる最低限の基準で長屋などの古家を再生できるリフォームがあるのです。
貸すための選択
売れない、住めない長屋を再生して収益を上げるリフォーム
住むこともできない、または値段が付けられずに売れない築年数の古い長屋などの古家を持て余してはいませんか？
大阪近郊の都市部にはこのような悩ましい古家がたくさん空き家として存在しています。
そしてこれらの空き家は今後どんどん増えていくと言われています。
また昨年発令された空き家対策特別措置法により、空き家の所有者は固定資産税の特例が解除されたり、行政指導など、空き家を気軽に放置しておくことができなくなりつつあります。
一方でこのような処分せざるおえなくなった古家を、とても安く買い上げ、リニューアルし賃貸物件として収益を上げているケースが今増えています。
例えば商店街に面したこの長屋。
築80年以上になり長い間、空き家として放置されてきました。
建物内もボロボロで、住むに住めず、売りに出しても買い手がつかず、長い間放置されてきました。
確かにこの建物を再生するには、莫大な費用がかかるのではないかと懸念されます。
買い取ったところで赤字物件になりかねない、住むにもこの建物にどれだけ費用をかけられるかはやはり悩ましいところです。
しかし立地や周辺環境によっては、十分収益の上がる物件になる可能性も秘めているのです。
特に法改正によって空き家の放置が困難になってきた今、特に安く買い上げることも可能になり、場合によっては1．2階延床25坪程度の長屋を、数百万円程度で買い上げることも可能です。
25坪のリフォーム費用として、坪30万円としても750万円です。
1000万もあればきれいな新築物件に生まれ変わります。
こちらの物件は居酒屋の貸店舗に、2階を賃貸アパートとして2部屋設けました。
貸店舗なのでこだわりをなくし、一般受けするつくりにしました。
こだわりをなくしたので安価に仕上がりました。
カウンター、排気フード、トイレ、給湯給水設備、各照明、休憩室などとして使えるバックヤードなど最低限の仕様に仕上げました。
2階アパートの1室。
お風呂、トイレ、キッチン、洗面、洗濯機パン、クローゼット、6畳用間の賃貸アパートです。
家賃収入としての一般的な考え方として、アパートは4.5万円×2部屋。
1階店舗の家賃が12万円とすると月収21万円、年間252万円になります。
建物取得費とリフォーム代を1500万円と仮定すると、約6年でペイできることになります。
投資回収期間が6年程度となると十分な収益物件になるのではないでしょうか？
今後、空き家増加の傾向にある中、空き家対策として収益を上げるための古家再生は一つのビジネスモデルになると言えるでしょう。
古家・長屋のリフォームについて「住む」、「貸す」という2つの視点からリフォームのひとつの考え方を説明しましたが、リフォームの方法は千差万別、それぞれのお客様や建物に考え方があります。
もっと古家・長屋のリフォームについて知りたいという方は古家・長屋の様々な側面から古家・長屋のリフォームについて書いたコラムがあります。ぜひ読んでください。
長屋リフォームについてのコラム集
そしてどうでしょう？「こういった建替えの選択もあるんだな…」と興味を持たれましたら「新しい建替えの知識」をもっと詳しく説明させて頂きます。よろしければ毎週土曜日無料の相談会を開催しておりますのでお気軽にお声をおかけください。きっといい機会になるはずだと思います。
もちろん話を聞いたからと言って弊社で工事を依頼しなくては
ならないということではありません。
しつこい売り込みや営業など一切いたしません。
ご心配ならば匿名でご相談されてもかまいません。
安心してお声をおかけください。
「やってよかったよこのリフォーム！」こう言ってもらえるように、お客様の希望と不安をとことん聞きます。
せっかくお金をかけて家をリフォームしても、あとからああしとけばよかったというようなことはよくあります。
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