尼崎市で築50年の連棟長屋を快適に暮らせるリフォーム
長屋をリフォームするにあたって、その目的は千差万別です。
現在住んでいる持家を住むためにこだわるリフォーム。
相続した長屋を住むためにリフォームあるいは貸すためにリフォーム。
格安物件が出たので収益物件として貸すためにリフォーム。
もちろんリフォームに当たり費用が掛かりますが当然限度があります。
またその目的によっても費用の掛け方に大きな差があります。
我が家をこれから住むためにリフォームする場合、その夢は膨らみ快適な家づくりのためには費用の掛け方もそれ相応に覚悟があるはずです。
しかし賃貸用、ましてや収益物件として購入後のリフォーム費用に関してはかなりのシビアさが要求されます。
いわゆる損益分岐点の分析です。
格安物件と言えど不動産購入です。物件費用+諸経費、リフォーム代、毎年の固定資産税、そして融資で賄う場合はその金利。それらをふまえた上で、家賃をいくらに設定し、何年で回収できるかを想定しなければなりません。
またその家賃設定にも限度があり、地域性や変動する昨今の物価の動向などを考える厳しい設定が求められます。
そこで融通を迫られるのがリフォーム代金です。
もちろん費用をかければ新築さながらに蘇ります。新築〇〇さんでは30坪のリフォーム坪単価が20万円だとすると600万円になります。いくら格安物件でも30坪の長屋の物件費用を合わせると1000万円を超えてしまいます。
これでは賃貸物件としては利益が出てきません。
しかしいくら賃貸物件と言えど、内装工事のみのリフレッシュ工事だけでは入居者は決まらないでしょう。
水廻り設備機器の一新だけでも100万円は超えてしまいます。
いくら格安物件でも150万円から200万円のリフォーム予算を組んだうえでの損益分岐点の分析を行うべきではないでしょうか。
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