○賃貸借契約　契約の消滅とは○

2020年6月22日公開 / 2021年3月2日更新

テーマ：賃貸借契約

コラムカテゴリ：住宅・建物

使用目的と契約の消滅

●賃貸住宅標準契約の使用目的とは

（使用目的）
第○条　乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。

①使用目的は「居住のみ」であること

賃貸住宅標準契約書は、「住宅」の賃貸借に係る契約書であることから、本条では、使用目的を自己の居住のみに限っています。

ただし、特約をつければ、居住しながら居住以外の目的で使用することも可能であるとされています。

②居住目的以外の使用

借主が居住しつつ、あわせて居住以外の目的に使用することを認める場合には、特約でその旨および使用にあたっての注意点を定めることが必要となります。

しかし、賃貸住宅標準契約書では、事務所・作業所・店舗等の営利目的に使用することは想定していません。

これは、そもそも「住宅」の賃貸借の契約であることと、営業目的にしようする場合は、不特定多数の第三者が継続的に物件に出入りし、近隣に迷惑をかけるおそれが強いなどの理由があります。

事務所・作業所・店舗等の賃貸借契約は、それに応じた契約書の作成が必要となります。

●契約の消滅とは

（契約の消滅）
第○条　本契約は、天災、地変、火災その他甲乙双方の責めに帰さない事由により、本物件が滅失した場合、当然に消滅する。

○改定の背景

本条項は、平成24年標準契約書の改訂により新設された条文となります。
従前の、標準契約書では、自然災害、公用収用等により賃貸借の目的となる物件が消滅した場合は、契約の成立要件である「物」がなくなることから、賃貸借契約は終了するとされ、また、そのことを確認的に記載する場合には、特約にて対応していました。

しかし、近年、大規模自然災害等によって物件が滅失、毀損した場合の契約関係の取扱いがより注目されるようになったことから、標準契約書においてもその場合の基本的な考え方を条文中に示す必要があると認識され、標準契約書改訂版で対応することになりました。

○その内容

天災、地変、火災、当事者双方の責めに帰すことができない事由によって物件が滅失した場合は、契約の対象となる「物」がなくなることから契約は当然に消滅します。本条項では、この当然のことを確認的に規定しています。

なお、「滅失」とは、単純に物件がなくなるということではなく、住宅としての機能を失った状態をいうとされ、全壊、全焼、流出のみなず、全壊には至らなくても通常の修繕や補修では、住宅としての機能を回復することができない程度の損壊も含まれるとされています。

一方、住宅としての機能が回復できる場合には、本条項により契約は消滅せず、修繕の別条項の問題となります。

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