賃料の額と支払方法　賃料の増減請求

賃料

●賃料の額と支払方法

①賃料の額は、当事者の合意により定められます。そして支払時期は民法によれば、「毎月末までに、その月の賃料を貸主に持参して支払う」とされています。

しかし、実務においては特約を定め、「毎月末までに翌月分の賃料を支払う」とされるケースが一般的で、支払方法も振込みによるものが多いと思います。

②賃料について、契約締結時あるいは解除時において、１ヶ月未満となる場合には、日割り計算により算出します。しかし、実務においては特約を定め、「契約時は日割り、解約時は月割り」とされるケースが一般的となります。

③賃料が、土地に対する公租公課の増減や土地価格の高騰、下落など経済事情の変動、または近隣類似の土地・建物の賃料に比較して不相当となったときは、賃料の増減を請求することができる旨の特約を定めるケースがあります。

これは、そのような特約がなくても借地借家法により請求することができますが、確認的に契約書に明記することが一般的です。


●賃料の増減

賃貸借契約で定められている家賃が、

①土地・建物の租税、その他の負担の増減
②土地・建物の価格、その他の経済事情の変動
③付近の類似建物の家賃に比べて不相当となったとき

には、貸主および借主のいずれからでも、家賃を将来に向かって「相当な額」まで増額または減額するように請求することが出来るとされています。

ただし、一定の期間、家賃を増減しないという特約があるときは、その特約が優先され従うことになります。また、定期建物賃貸借契約においては、家賃の増減額請求をしない旨の特約は有効とされています。

家賃をめぐる紛争については、原則として訴訟を提起する前に、まず「調停の申立て」をしなければならないとされていますが、一般的な居住用建物の家賃の増減額請求は、貸主と借主の話合いで解決しているのが実情です。



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