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宮本裕文

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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

賃貸不動産の経営 最大のポイント「適正な賃料設定」

私の不動産コンサルタントに対する想い。

2018年6月12日 / 2018年9月13日更新

家賃の設定方法


●適正な賃料設定 最大の経営ポイント!

賃貸不動産経営においては、適正な家賃を設定することが重要なポイントとなります。

周辺の相場よりも高い家賃を設定すると、入居者が決まらず空室が増えて事業収支が低下します。また、逆に低い家賃を設定すると、たとえ満室でも家賃収入が少なく、利回りも低くなります。

いずれにしても、賃貸不動産の経営にはマイナスとなります。

●家賃の設定方法には

①市場調査にて近隣の賃料相場と比較する「比較法」
②採算を重視する「積算法」
③収益を重視する「収益分析法」

などがありますが、②や③は主に新築の場合となり、オーソドックスですが①が一般的と言えるでしょう。

そして、借主は賃料に対し敏感です。家賃が低い設定だと歓迎される場合もありますが、その家賃が近隣相場と比べ高い設定では、入居率は確実に下がります。

賃料の設定は、定期的にまたは、臨機応変に市場調査を行い、相場より若干有利に設定する必要があります。しかし、この若干が本当に難しいです。
(賃料を低く出来ない場合は、他の条件を有利にするなども有効だと思います)

そして、家賃設定の比較事項は、表面的なものだけでなく、建物の状態、周辺の環境の変化、(嫌悪施設ができた!新しい駅ができた!など)貸主は、これらを総合的に判断する必要があると思います。



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