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宮本裕文

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宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

コラム

入居者が行方不明? 入居者が逮捕? その対処

ちょっと一息しませんか。

2018年5月7日 / 2018年8月15日更新

長期不在と行方不明


ちょっと一息しませんか

●入居者が行方不明になったら

①長期不在の事前連絡義務

賃貸借契約において、入居者が賃借建物を長期(1ヶ月以上)に不在する場合には、貸主に対して文書や口頭で通知することが定められているケースがあります。

実はとても大切なことで、事前予告なしに入居者が長期不在になると、不慮の事件・事故または病気等の不測の事態が予測され、管理上問題になる場合があるからです。

②入居者が行方不明の場合の対応

入居者が家賃を滞納したまま長期不在あるいは行方不明になってしまった場合にも、契約が継続している限り、入居者に対して貸主の義務は残ります。よって、行方不明者に対して債務不履行を理由に契約解除の手続きが必要となります。
しかし、契約解除も、解除の意思表示が相手方に到達していなければ、法的効果は生じません。また、法的手続きなく勝手に部屋に立ち入り、残置物等を処分したりすることは、自力救済に当たり禁止されているので注意が必要です。

したがって、公示送達を申立て、契約解除・明渡し訴訟を提起し、判決を受けたうえで、強制執行する方法となります。


●入居者が逮捕されたら

アパート等の借主が逮捕されたら?このケースは非常に苦労します。逮捕後、起訴されたなら高い確率で賃料は滞納されます。また、残置物処分や解約手続きなどの作業が必要となります。

家賃保証契約等をしていない場合では、連帯保証人も保証能力がなかったり、身内は知らん顔などの最悪のケースも想定されます。

家主も管理業者も、契約解除の方向で動きますが、やはり家財道具や借主の所有物を勝手には処分できません。家主の負担にて法的な手続きが必要となります。

私も過去に経験がありますが、連帯保証人の協力で解約書面等を揃えることができ、無事に解除、退去してもらえました。

また、逮捕されると身柄が拘束されます。よって部屋も、逮捕時のままの状態です。(どこで逮捕されたかにもよりますが)
実際、私が部屋の家宅捜索の立会をしたときには、炬燵の電気が入ったままの状態でした。

入居者が逮捕された場合、部屋の開錠、立会いなどで警察から連絡があり、家主や管理業者は知るケースが多いです。

●賃貸業は意外な苦労が存在します。

ちょっと一息でした



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