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宮本裕文

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宮本裕文(みやもとひろふみ)

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コラム

注意が必要!「更新料」と「更新手数料」は全く異なる請求金員です!

不動産のトラブルいろいろ。

2018年1月13日 / 2018年9月13日更新

更新料についての考え方


●更新料とは?

意外ですが、更新料について法律上の定めはありません。一部の地域において慣習的に更新の対価として貸主に支払われているものですが、賃貸借契約において更新料支払特約が約定されている場合を除いて、借主が当然に支払わなければならない性格の金員ではありません。


●では、更新料特約についての裁判所の判示は?

平成23年7月25日、最高裁判所は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう、「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である」と判示して、原則「有効」としました。

なお、更新料特約について、法定更新された場合にも適用があるか否かについては争いがありますが、「当事者間で更新料の支払を規定した契約条項は合意更新する場合のもので、法定更新された場合には適用されない」とする考えが有力となります。

●法定更新とは?

賃貸借契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨、または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされ、これを法定更新とされています。

ちなみに、法定更新後の契約期間は定めがないものとされます。

●注意が必要!更新手数料について(更新料ではありません)

一般的に、更新業務を行う管理会社などは貸主から委託を受けて更新事務を行います。したがって更新手数料(更新労務報酬料)は、業務を委託した貸主に対して請求すべきものとされています。



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