「賃貸借契約」　契約期間と更新　更新拒絶の正当な事由

契約期間と更新　更新拒絶の正当な事由

●契約期間と更新

①契約の期間
民法では賃貸借契約の期間は２０年を超えることができないとされています。しかし、建物賃貸借契約については、借地借家法により、この民法の規定適用が除外されているため、契約期間は自由となります。

ただし、契約期間を１年未満とした場合、期間の定めのないものとみなされますので注意が必要となります。なお、定期借家契約では、１年未満の期間を定めることができます。

また、定期借家契約を除く建物賃貸借契約には、法定更新制度がありますので、契約期間が満了したからといって賃貸借契約が終了するわけではないので、これに関しても注意が必要となります。

②更新
標準契約書では、「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」とされていますが、建物賃貸借契約の場合は、借地借家法の法定更新により、更新に関する協議が行われなくても更新の効果は生じます。

一方で、定期借家契約には「更新」という概念はなく、「再契約」となりますので、新たな契約条件に変更することも可能となります。


●更新拒絶の正当な事由

契約期間の定めがある借家契約について、貸主がその契約の更新を拒絶する場合、あるいは契約期間の定めのない借家契約について解除の申入れをする場合には、「正当事由」がなければならないとされています。

しかし、この「正当事由」の判断は、かなり)困難であり個々のケースについては具体的に決定される性格のものとなります。

従来からの裁判の上では貸主・借主双方の建物使用の必要性の比較や賃貸借契約の解除によって生じる双方の利害損失等を比較考慮して、さらに公益的な見地からも公平に判断した上で「正当事由」の有無が判断されてきました。

しかし、新借地借家法（平成４年８月施行）では、その判断基準を明確にしました。

その考慮要素は、
①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況及び建物の現況
④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として、または建物の明渡しと引換えに賃借人に対して、財産上の給付をする申出をした場合におけるその申出

●なお、一般的には①が基本的な要素とされ、また④は、いわゆる立退料のこととされています。



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