貸主と借主の信頼関係の破綻と契約の解除。
貸主からの契約の解除と解除事由。
●貸主から借主に対して、契約の解除を申し入れることは可能か？
借主が賃貸借契約上で定めた義務を履行せず、相当の期間を定めてその履行を催告したにもかかわらず、なおも履行されないために、貸主と借主の「信頼関係が破壊された」と判断された場合には契約解除を認められる可能性が高くなります。
具体的な貸主からの契約解除に該当する借主の義務違反は
① 賃料の滞納
② 度重なる賃料の延滞
③ 無断での増改築
④ 用法使用違反
⑤ 他の入居者や近隣への迷惑行為の繰り返し
などが挙げられます。
・用法使用違反とは、居住のために賃貸借契約を結んだにもかかわらず、事務所や店舗として使用したりするケースとなります。
・他の入居者等への迷惑行為とは、夜遅くまで著しく大きな音を出して騒いだり、居室を公序良俗に反する拠点として使用したりする行為となります。
・また、無断での転貸（又貸し）の禁止に違反して第三者に居室を貸し出したり、約定居住人数を超えて複数の人間が居住した場合なども用法使用違反となりそうです。
これらのケースの場合には、貸主からの契約解除は有効とされています。
●上記の場合、貸主は直ちに解除できるのか？
実務上では直ちに解除は難しく、原則として借主に対して、相当の期間を定めて契約上の義務を履行するよう催告することが必要であり、それにもかかわらず、その期間内に義務が履行されなかったときに初めて貸主の契約解除権が成立されるとされています。
そして一番重要なことは、貸主と借主との信頼関係が破壊されたと判断されて初めて解除が認められるのが一般的となります。
●もちろん、当事者間での話し合いによる解決が望ましいと思いますが、貸主が「信頼関係が破壊された」として契約の解除を申入れる場合、話し合いでの解決は困難が予想されます。
この場合、貸主の立場としての自力救済も禁止されていますので、法的手続きによる対応となりそうです。多少の出費と時間は消費しますが、ズルズルと賃貸借関係を継続するよりは、よほど有効で前向きな処理方法だと私は思います。
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