建物賃貸借契約　抵当権等の調査の重要性。抵当権が移転している場合は？

賃貸物件の媒介　抵当権の調査は必須！

●ローンの普及に伴い、賃貸物件に抵当権が設定されることは通常のことです。
しかし、万が一、抵当権が実行されたら、借主とっては大変不利益なことになり
ります。

抵当権に後れる賃借権は、抵当権者および競売における買受人に対抗するこ
とは出来ないので、その調査と説明は必要事項となります。（注１）

（注１）抵当権に後れる賃借権とは。
・抵当権が既に設定されている賃貸物件を借受けること。
・賃貸物件の所有者は通常融資を受けて建設・購入するので、抵当権に
後れる賃借権がほとんどです。

ただし、その建物を競売手続きの開始前から使用または収益をしていた借主は、
競売における買受人の買受時から６ヶ月間は賃貸物件を引き渡すことが猶予さ
れています。

●また、差押登記の事実を見落とし媒介した場合、既に競売手続きが進んでい
るので、買受人が決まれば借主は引き渡し命令で追い出されることになります。

この場合、媒介業者の責任は重いとされ、損害賠償が認められた事例もあるの
で注意が必要となります。

その他、代位弁済によって保証会社に抵当権が移転している場合などは、近い
うちに抵当権が実効される兆しであるので、原則として差押物件と同様に媒介は
控えるべきと考えられます。（注２）

(注２）保証会社の代位弁済
・保証会社が取引先に代わって銀行に債務を弁済しているという状況であり、
近々競売手続きが始まることを意味しています。



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