貸家バルコニーの修理費　家賃との相殺は可能か？

修理費用を家主が払ってくれない！

（事例）
「築３０年の古い借家、２階のバルコニーの床一部が割れ、また手すりも壊れて危険な状態
にあります。家主に再三修理を依頼しましたが、１ヶ月たっても修理しないので私が大工さん
に依頼し修理しました。支払った修理費用７万円を家主に請求したく思っていますが、家主
が支払を拒否した場合は家賃と相殺することは可能でしょうか？」

●家賃と相殺できる可能性は高いと思われます。

バルコニーが、使用するに危険な状態であることから、貸主には修理義務があります。仮
に「古い借家なので修理等は借主の負担とする」旨の修理特約があったとしても、一般的
にバルコニーの修理には多額の費用が必要になると思われることから、小規模な修理と
はいえず大規模修理と考えられます。

そのような小規模を超える修理費用を借主負担とする特約は無効とされていますので、
借主の負担とすることはできそうにありません。

貸主に修理義務があるにもかかわらず貸主が修理義務を果たさず、借主が自らその修理
を行った場合、借主は当該費用を支出したときは、直ちに貸主に対して請求することが可能
です。

当該費用を貸主が支払わない場合、借主は賃料と相殺することを主張できます。この場合、
相殺が主張できるのは必要費（当該修理費）の範囲内であり、当然それを超えての賃料支
払を拒むことはできません。

●賃料の相殺には注意点があります！

当該修理費が賃料の何ヶ月分にもなる高額の場合や、修理の必要性・修理費用に疑義が
あるとして貸主が争っているような場合に、借主からの一方的な相殺主張は、貸主から逆
に賃料支払について債務不履行を主張されるおそれがあるので、注意が必要です！

＊貸主・管理業者の承諾を得ずに行う修理等は逆に契約違反となりそうです。
＊修理の必要がある場合には、とりあえず貸主・管理業者への連絡、相談となります。

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