建物賃貸借契約。　契約の消滅とは？　物件の滅失とは？

「契約の消滅」は契約が終了すること。　「物件の滅失」は単純に物件がなくなることではありません。

（契約の消滅）
第○条　本契約は、天災、地変、火災その他甲乙双方の責めに帰さない事由
により、本物件が滅失した場合、当然に消滅する。

○改定の背景

・本条項は、平成２４年標準契約書の改訂により新設された条文となります。
従前の、標準契約書では、自然災害、公用収用等により賃貸借の目的となる
物件が消滅した場合は、契約の成立要件である「物」がなくなることから、賃貸
借契約は終了するとされ、また、そのことを確認的に記載する場合には、特約
にて対応していました。

しかし、近年、大規模自然災害等によって物件が滅失、毀損した場合の契約
関係の取扱いがより注目されるようになったことから、標準契約書においても
その場合の基本的な考え方を条文中に示す必要があると認識され、標準契
約書改訂版で対応することになりました。

○その内容

・天災、地変、火災、当事者双方の責めに帰すことができない事由によって物件
が滅失した場合は、契約の対象となる「物」がなくなることから契約は当然に消滅
します。本条項では、この当然のことを確認的に規定しています。

なお、「滅失」とは、単純に物件がなくなるということではなく、住宅としての機能を
失った状態をいうとされ、全壊、全焼、流出のみなず、全壊には至らなくても通常
の修繕や補修では、住宅としての機能を回復することができない程度の損壊も
含まれるとされています。

一方、住宅としての機能が回復できる場合には、本条項により契約は消滅せず、
修繕の別条項の問題となります。


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○岡山市　不動産コンサルタント　宮本裕文
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