貸主と借主の信頼関係の破綻と契約の解除。
時期の確認と解除原因の確認。
（１） 目的物件の引渡し時期の確認。
・目的物件を使用させる義務が貸主のもっとも基本的な義務ですが、その使用開始時期
すなわち借主への引渡し時期を明確にする必要があります。
一般的には、契約の効力発生日と引渡し日を同一の日とすることが多いですが、事務所
や店舗の賃貸借では必ずしも同一でないことも多くあります。
いずれにしても、契約書内に引渡し日を明確に定めることが必要となります。
（２） 契約の解除原因の確認。
・賃貸借契約の解除原因としては、
① 契約違反による解除
② 借主からの解除の申入れ
などがありますが、①の契約違反による解除においては、形式的には違反であっても、貸主
と借主の事情を考えたうえで、当事者間の「信頼関係が破壊」されたと認められるとき、はじ
めて解除だ可能とされています。
しかし、一般に使用されている契約書では、契約違反が信頼関係の破壊に至らなくても、
契約違反があった場合は、契約を解除できる旨を定めているのが通常となります。
契約解除ができるとされている事項で多く定めらているのは、次の事項となります。
・賃料の一定期間分の滞納
・使用目的の無断変更
・賃借権の無断譲渡・転貸
・共同生活の秩序を乱す行為
・無断増改築
などであり、それ自体は有効な定めとなります。
信頼関係の破綻と契約の解除。
○岡山市 不動産コンサルタント 宮本裕文
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