建物の賃貸借契約　借主の主な義務と原状回復義務の特約の有効性。

借主の義務と特約の有効性

借主の主な義務は、大きく次の３つとなります。

①　賃料の支払義務
・賃貸借契約における借主の中心的な義務となります。

②　保管義務
・貸借する建物を家主に返還するまで、「善良な管理者の注意をもって保管」する
義務となります。
使用方法に問題があり、建物や設備を毀損し、その価値を下げた場合には、借主
に損害賠償義務が生じることもあります。

③　原状回復義務
・建物の借主には、賃貸借契約が終了して建物を明渡す際には、通常の使用収益
により生じる自然の損耗等は別にして、借主の保管義務違反や借主の故意・過失に
より生じた毀損については、毀損前の原状に回復義務があるとされています。
一般的に、原状回復については、次のような契約条項となります。

○「建物明渡し時の原状回復　　（家主　甲　　借主　乙）
（明渡し時の原状回復）　
第○○条１．　　乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復
　　　　　　　　　しなければならない。
　　　　　　２．　　甲及び乙は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は、
　　　　　　　　　当該特約を含め、別表（ガイドライン等）の規定に基づき、乙が行う原状回復
　　　　　　　　　の内容及び方法について協議するものとする。

原状回復については、特約を設けることも可能となりますが、有効とされるためには、

①　特約の必要性と暴利的でないとの客観的、合理的理由が存在すること。
②　借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕費等を負うことを認識してること。
③　借主が特約による義務負担を理解し納得していること。

が必要とされています。

原状回復のトラブルとガイドライン。


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