中古住宅購入時の住宅ローンの注意点

中古住宅を購入する場合、注意したい点がいくつかあります。
住宅ローンを利用する際、金融機関を検討する時間が短い場合があります。また、見落としがちですが住宅を購入するときは、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

中古住宅購入の場合、金融機関やマネープランについて事前に検討を

近年は、自分たちが住みたいエリアなどの中古住宅をリノベーションして、住む人が増えています。今回は、中古住宅を購入する際の注意点について見ていきましょう。

住宅購入には、当然のことながら多額の費用がかかり家計に大きくかかわりますので、資金計画をきちんと立てて、入居後の生活を圧迫しないようにしておくことが大切です。

住宅を購入する場合、大半の人が住宅ローンを活用することでしょう。
中古住宅の場合、利用する金融機関を検討する時間が短い場合があるので注意してください。
というのも、中古住宅は、売主の希望や物件検討中に他の人から申込みが入るなど、検討する期間が短い場合があります。

家を探し始めた段階で、利用する金融機関やご自身の予算、月々の支払額など、マネープランを事前に立てておくと、物件購入時に慌てずに済みます。

中古物件購入時必要な諸経費など考慮した借り入れを

住宅を購入する際は、住宅本体以外にもさまざまな費用がかかってきます。
そのひとつが不動産業者に支払われる「仲介手数料」です。そのほか、登録免許税や司法書士にお支払いする報酬、印紙税、不動産所得税（※）固定資産税の清算金などがかかってきますので購入する住宅代金の８～１０％の諸経費が掛かることが一般的です。
ですので、中古物件を購入する場合、物件価格だけでなく、諸経費等も考慮して住宅ローンの借入れ金額を決めるようにしましょう。

※固定資産税清算金とは＝不動産を売り主から購入することで所有権が購入者に移ります。売り主が既に払っている固定資産税は、引き渡し日以降については購入者が負担します。そして、引き渡し後は、購入者が所有者になりますので固定資産税を負担していきます（固定資産税は住宅を所有すると課せられます）。

築25年以上の住宅でも35年ローンが可能

ほかにもいくつか注意点を解説しましょう。

まずは、住宅ローンの借入期間で、中古住宅は借入期間が短くなる傾向にあります。借入期間が短くなると、月々の返済額が高くなる可能性もあります。
また、借り入れることができる金額の上限が低くなることもあります。借入金額は、物件の価値に左右されます。つまり価値が高いと判断されると融資してもらう金額が高くなるのです。それゆえ、中古住宅で担保価値が低い場合は、融資してもらえる金額も低くなるケースもあります。ただし、年齢や年収など個人の返済能力なども総合的に判断されることもあるため、先ほども申し上げましたとおり事前に、金融機関に相談することをおすすめします。

しかしながら、昨今、国が国策として中古住宅の流通を推進しており、その取り組みが地方金融機関にも広がりつつあります。その代表的な商品が、住宅金融支援機構のフラット35です。支援機構の検査員が検査し一定の基準を満たし、フラット適合証明書を発行すれば築25年以上の住宅でも35年ローンが可能です。

なお、フラット35を利用する時はフラット適合証明書、耐震適合証明書などの書類が必要であり、作成料で数万円の費用が掛かります。その辺りは、私どもの方でサポートしておりますのでご相談ください。

前述のようなさまざま費用も多少の手間も必要ですが、それでも新築を建築するより価値が下がりにくい土地の中古住宅を購入した方が、住まいに掛かる全体の費用は大きく下がりますし、資産の目減りは少ないと考えられます。

また、住宅ローン控除についても、近年、築25年過ぎた住宅でも現行の耐震基準（昭和56年6月以降）を満たし耐震基準適合証明書があればローン控除も適用されるようになりました。

中古住宅ローンとリフォームローン一体型の利用を

最後に、中古住宅を購入してリノベーションして住む場合は、住宅ローンとリフォームローンが一体型になったものを利用することをおすすめします。
リフォームローンを単独で組むよりも返済期間が長くなり、金利も低く抑えることができます。