3【不動産投資】動画11分あり「投資物件の探し方」
不動産投資を効率よく成長させるために。「目標までの行程を幾つかに区切る、方向性を確認しながら進める」そんな話です。僕の当初の目標設定は生涯CF月100万円でした。動画では触れていませんが、年金額まで含めた合計CFで組み立てるのもオススメです。
## ■結論：成長は「ステージごとの最適行動」で決まる
不動産投資は、一気に成功するものではありません。
重要なのは
現在のステージを把握し、その段階に応じた行動を取ることです。
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## ■ステージという考え方
不動産投資は大きく5つの段階に分けて考えることができます。
・ステージ0：未経験
・ステージ1：ハイリスク期
・ステージ2：改善期
・ステージ3：安定期
・ステージ4：成熟期
それぞれで
やるべきこと
やってはいけないこと
が変わります。
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## ■ステージ1：ハイリスク期
・借入が資産以上
・キャッシュフローは厳しい
・家賃収入だけは増える
この段階では
とにかく資産を買うことが優先です。
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## ■ステージ2：改善期
・借入＜資産になる
・家賃収入が増加
・売却益も発生し始める
この段階では
資産を買うだけでなく
売却も含めた調整が重要になります。
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## ■ステージ3：安定期
・借入は資産の半分以下
・キャッシュフローは安定
・計画的な入れ替え
この段階では
リスクを抑えながら
資産の質を上げていきます。
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## ■ステージ4：成熟期
・借入が減少
・減価償却が減る
・相続対策を意識
ここでは
・資産の出口
・家族への承継
まで含めた設計になります。
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## ■重要なのは「逆算」
どのステージでも共通するのは
目標から逆算することです。
例えば
・月100万円のキャッシュフロー
・利回り6％
とすると
約2億円の資産が必要になります。
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## ■ステージを無視するとどうなるか
よくある失敗は
・いきなり安定を求める
・無理な借入をする
・出口を考えない
といったものです。
これは
現在地を無視していることが原因です。
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## ■関連する考え方
お金持ちやFIREの基準については、こちらの記事で整理しています。
【No.52】【不動産投資】お金持ちの定義とFIREの基準
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155642/
実際のFIRE後の生活については、こちらで紹介しています。
【No.54】【不動産投資】FIRE大家FPの動画6分「サラリーマンのムダとFIRE生活」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5155750/
老後のキャッシュフローについては、こちらの記事をご参照ください。
【No.70】【不動産投資】借入と老後のCF ～タネを撒いてこそ～
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5156022/
ライフプラン全体については、こちらの記事で解説しています。
【No.84】【ライフプラン】ステキなクソジジィ目指して
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5156216/
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## ■まとめ
・成長はステージごとに違う
・現在地の把握が最重要
・逆算して行動する
・段階的に進める
すべては「どこにいるか」から始まります。
