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コラム

2018年分の路線価が発表されました!

不動産投資と東京

2018年7月5日

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、2018年分の路線価が発表されましたので、その特徴について紹介したいと思います。

都内の路線価は、4%の上昇!

東京国税局は7月2日に、2018年分の路線価を公表しました。2018年1月1日分の路線価は、前年比で4%上昇し、5年連続のプラスです。

特徴は、訪日外国人を受け入れる商業施設やオフィス需要が堅調な都心部において、高い上昇を示したことに加えて、世田谷・足立・品川のターミナル駅など再開発が進んでいる都心周辺区に路線価の上昇が波及したことです。

都内でも最も路線価の高いのは、中央区銀座5丁目・銀座中央通りの鳩居堂前で、1㎡当たり4,432万円とバブル期の水準を超えて、2年連続で過去最高を更新しました。




価格が上がりすぎた都心は投資意欲が落ち着き、上昇傾向に一服感が出始めています。その影響で、都心周辺区の交通利便性の高いエリアでは、マンションなどの開発が活況で、それが路線価にも反映されているのです。

一方で、地域内でも二極化が進んでいる

今回の発表で、注目すべき特徴が見られました。それは、同じ地域内でも地価が上昇している地点と、下降している地点があることです。同じ県内でも、訪日客が中心地や観光地に恩恵をもたらす一方で、観光資源が乏しい過疎化が進む地域では、地価の下落は止まっていません。
例えば、22.5%と全国最高の伸び率を記録した三宮センター街のある兵庫県ですが、県全体の平均を見れば0.4%のマイナスと2極化が鮮明になっています。これは、東京や大阪のような大都市でも見られる傾向で、過疎化が進む地方では数字に顕著に表れているのです。

2極化の大きな原因は、交通利便性と人を呼び寄せる施設の有無になります。不動産の価値は、人の流れによって決まってしまう部分もあるのです。特に不動産投資を検討する人においては、路線価の高さで相続税評価額も変わりますので、注意しなければなりません。路線価の低い地域では、確かに相続税は安くなるかもしれませんが、交通利便性に難があるため入居者の確保に苦労する可能性もあります。

そんなジレンマに悩んでいる方は、容積率の高い商業地域の区分マンションをお勧めいたします。商業地域に建築されるマンションの特徴は、容積率の高さです。例えば、800%の容積率のマンションであれば、敷地1㎡当たりの持ち分は約0.12㎡になります。一方、200%の容積率の物件であれば、敷地1㎡当たりの持ち分は0.5㎡です。

一般的に商業地域の物件は利便性の高さから高い賃料を得られる確率は上がりますが、土地の持ち分が先ほどの例のように少ないので、土地の相続税評価としては低い評価額になります。そのメリットを活用しているため、都心の商業地に
相続マネーが集中しているのです。税金を安くし収益の確保を考えている人は、参考にしていただけたら幸いです。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに!
和不動産 仲宗根和徳

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