職住近接が都心に人を集める

2018年9月4日公開 / 2023年4月6日更新

テーマ：不動産投資と東京

コラムカテゴリ：住宅・建物

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【職住近接が都心に人を集める】という内容で書き進めて参ります。

都心3区の人口は増えている

近年の都心におけるキーワードは、【職住近接】です。バブル崩壊後、都心の地価が下がったことにより、交通の便が良く、通勤に便利な職場に近い都心に住むサラリーマンが増えました。

中央区の統計によると、人口は15万人を突破し、ここ20年間で人口は2倍以上になったのです。

これは、「中央区」と同様に都心3区と言われている「千代田区」「港区」でも同じ傾向が見られます。国立社会保障・人口問題研究所の「2045年の将来推計人口」統計によると、この傾向は2045年まで右肩上がりであり、都心3区への人口流入は、加速していくのです。

不動産が2極化する理由は、通勤利便性の高さが大きく影響しています。中小企業庁が2014年に発表した統計では、東京圏に本社がある大企業の割合は、50.3％と極めて高く、東京一極集中が進んでいることが理解できます。これが、都心の地価を押し上げる大きな環境を作る要因になっているのです。

また、都市郊外を運行する鉄道とは異なり、山手線のような都心エリアを運行している鉄道であれば、新たに駅が増えることがありますが、反対に駅がなくなるといったことはなく、都心の交通状況からも地価を押し上げる要因を紐解けます。

職住近接エリアとは

東京都は、交通利便性を上げ通勤の距離を短くし都民の生産性を上げるために、都心の開発を計画しております。

主に、「センターコア」といった、山手通りと荒川の内側のエリアを集中的に開発しております。
下のセンターコアは主に、「都心等拠点地区」、「複合市街地ゾーン」、「職住近接ゾーン」3つのエリアから成り立っております。

1つ目の「都心等拠点地区」は駅前の大規模なオフィス街や商業施設が建っているエリア
2つ目の「複合市街地ゾーン」はオフィスビルと、マンション、商業施設が混在しているエリア
3つ目の「職住近接ゾーン」はオフィス街に通勤しやすい地域です。

このように、都内の経済の中心と、家庭などを置く生活区域を区別することが都民の生活利便性の向上へと繋がります。

職住近接は、家賃相場にも影響する

このように都心の利便性が高くなると、ワンルームマンションの家賃相場には、どのような影響があるのでしょうか？

23区の分譲マンションの賃料は、下記の図のように2012年から2016年9月まで右肩上がりで、上昇しています。

職住近接は、ワンルームマンションの家賃相場にも大きな影響を与えています。これは、ワンルームマンション規制により、供給は規制されているのに、需要は増えていることの影響です。ワンルームマンション規制に関しては、以前のコラムを参考にして下さい。

人口減少社会の中でも、人の流れを上手くつかんでいけば、賃料の下落は抑えられます。不動産投資におけるさまざまなリスクは、家賃の獲得でかなり減らすことができるでしょう。立地選びの参考にしていただけたらと思います。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳