不動産投資家の貯蓄が貯まっていく仕組み
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【マンション経営のメリット】についてです。
マンション経営において高利回りで回るメリットがあるのはご存知だと思います。それではなぜ高利回りで回るのかについて、ご説明していきます。
マンション経営の利回りについて
マンション経営の利回りは、【年間家賃収入/販売価格×100】で計算されます。例えば、年間家賃収入が100万円で、マンションの販売価格が2,000万円だった場合、利回りは5％ということになります。
現在販売されている新築のワンルームマンションの利回りは、3％後半からバブルの頃に販売されていたワンルームマンションで10％を超えるものもあります。しかし、利回りがよければメリットがある分リスクも伴いますので、注意していただければと思います。
安全にワンルームマンション経営を行うたいのであれば、5％から6％程度の築浅中古ワンルームマンションをお勧め致します。
これ以上高い利回りになるとリスクを伴う確率が高くなるので注意が必要です。判断基準の1つとして、家賃収入の割に物件価格が安いことが挙げられます。このような場合には購入して短期的に利益を上げることは可能かもしれませんが、長期的に利益を上げることは難しいでしょう。このように長期的目線に立った時のリスクについて注目することが必要になります。
マンション経営の投資効率を上げるレバレッジ
マンション経営の利回りは、現金で購入した場合にその利回りが適用されます。賢いマンション経営のオーナー様は、現金で買った時の利回りではなく、不動産投資ローンを活用しより高い収益性を得ております。
それを可能にするのがレバレッジ効果になります。
レバレッジ効果とは【てこの原理】のことですが、経済用語でいうと【他人資本を使って自己資本の利益率を高めること】という意味になります。ここでいう他人資本とは不動産投資ローンになります。つまり不動産投資ローンを使って利回り以上の運用収益を得ることがレバレッジ効果を効かしたマンション経営ができるメリットがあります。
レバレッジ効果を判断するROI
レバレッジの効果があるかないかを判断するのがROIになります。ROIとは、【年間収益/投下資本×100】で計算した自己資本に対する収益率の計算の仕方です。
例えば、年間10万円の収益を得るために投下した資本が100万円だった場合には、ROIは10％ということになります。
例えば、現金で購入した場合に利回りが5.5％のワンルームマンションをローンを組むことによってROIを18％にする事も可能になってきます。
なぜ、このように高い効果を得られるかというとイールドギャップも関係してきます。イールドギャップとは、【物件の投資利回りと長期借入金利の差】ということになります。例えば、利回りが5％のマンションを購入し、2％のローンで借りれた場合、3％のイールドギャップが出ます。2,000万円の物件を200万円の頭金を入れると不動産投資ローンは1,800万円になります。この1,800万円に対してイールドギャップが効いてきますので、自己資本の収益率が上がってくることになります。
この場合、現金で購入するより高い費用対効果を得ておりますのでレバレッジ効果が発揮されているということがメリットになります。
ワンルームマンション経営の場合、現金で購入することで高い運用利回りを得ることもできますが、ローンを使うことでさらにその効果を発揮することができます。賢い方はそのようなやり方を選んでおりますので、資産運用の参考にしていただければと思います。マンション経営は、良い物件を購入することよりも上手くローンを組む方がメリットが沢山あります。ローンの勉強することで高利回り高収益の運用が可能になってきますので、しっかりとローンの勉強をしていただき、リスクを理解した上でメリットを最大限生かしていきましょう。
和不動産では無料のオンラインセミナーを開催しております。初心者からオーナー様まで幅広いお客さまに当てはまるテーマをご用意しております。自宅から短時間で知識を付けることが出来ます。まずは、気になるテーマからご参加くださいませ。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
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