不動産投資のデッドクロス

不動産投資のデッドクロス

昨年からの融資引き締めなどで、すっかりブームが下火になった感じのする
不動産投資ですが、このような状況の方が落ち着いて投資の勉強ができると思います。
今回は不動産投資のデッドクロスについてのコラムを書いてみました。

長期間でローンを組んで行う不動産投資ではデッドクロスという
資金繰り悪化の状態に注意が必要です。
デッドクロスとは、減価償却費の推移を元金返済が上回るポイントのことを言うとされてます。

減価償却費と元金返済

不動産投資の良い所は実際にお金が出ていかない減価償却費を経費にできる点で、
木造22年、重量鉄骨34年、RC造47年などで償却期間は変わってきます。

また、銀行借り入れの返済金の中で、金利部分は経費にできます。
元利均等返済で長期間で借り入れをした場合、
初めのうちは元金返済と金利の比率では
金利部分が多くなり後になるほど元金返済部分が多くなります。
よって最初の方は「金利負担が多い＝経費にできる金額」も多いのですが、
後半になるほど元金部分が増えて経費にできる部分が少なくなるのです。

減価償却期間が終了し、金利部分も少なくなると、経費は極端に少なくなるので、
帳簿上は黒字になるのですが、所得税は増えて、おまけに元金返済比率も増えてきます。
その結果、黒字なのにキャッシュフローが少なくなるということになります。
税負担が苦しくなり放置していたら黒字倒産になる可能性もあります。

デッドクロスを回避するには、

では、デッドクロスを回避するにはどうすればいいでしょう？

1、減価償却が終わるころに売却する。
　　売却して利益が出たら、5年以上保有した場合でやく20％税金はかかりますが
　　不動産投資の出口としては良い結果かもしれません。

2、自己資金を多めに入れておく。
　　自己資金なしでの借り入れや、一時は可能だったオーバーローンなど、
　　無理な借り入れを初めからしないで自己資金を入れておくか持っておけば
　　いざというときに返済期間も圧縮できるので安心です。

3、現金で買う。
　　究極の選択ですが、自己資金のみで購入すればそもそも、デッドクロスはありません。

4、設備投資をして新たな減価償却を増やす。
　資金に余裕のある方は償却できる設備工事などを行うと良いでしょう。
　30万円以上の修繕工事などは減価償却の対象になるものもあります。

収益物件の売却は

自己資金なしなどで多額の融資を受けている方は、デッドクロスを
考えたうえでの売却も視野に入れておく方が良いと思います。
物件は永遠に稼働できるものではありません。
売却の際はお気軽にご相談ください！