空き家管理と利活用
建て替えができる土地として売り出されていて、近所にも家が建っている。そのような土地であれば、自分が買っても問題なく家を建てられるだろうと、多くの方が考えると思います。
しかし、前面の通路が建築基準法上の道路ではない土地の場合、周りの状況だけでは判断できない事情があります。今回は、私がよく受ける質問を手掛かりに、建築基準法43条の認定・許可が必要な土地について整理します。
【よく寄せられる3つの質問】
私は宅地建物取引士や不動産鑑定士として住まいと不動産に関わり、現在は住まいの消費者教育研究所で、住み替えや住まい選びに関するご相談をお受けしています。土地探しをしている方からとくによく聞かれるのが、次のような質問です。
1つ目は、建て替えられる土地として売られており、近隣でも家が建っているので、この土地でも問題なく家を建て直せるのかという質問。
2つ目は、前面の道路や通路が建築基準法上の道路ではなく、43条の認定や許可が必要な土地だと、普通の土地と何が違うのかという質問。
3つ目は、もし認定や許可が下りなかった場合、買った土地はどうなってしまうのかという質問です。
いずれも、購入を決める前に答えを知っておきたい大切な問いです。見た目には道路のように見える通路に面していて、周囲には住宅が並んでいる土地であれば、「建てられないかもしれない」と考える方のほうが少ないかもしれません。しかし、この種の土地は、通常の土地とは前提が異なります。
【周りに家が建っていても、建てられるとは限らない】
先に結論をお伝えすると、周囲で家が建てられていて、基準を満たしていそうに見えても、その土地に家を建てられるとは限りません。見た目は道路のようでも建築基準法上の道路ではない場合があり、その場合は43条第2項の認定や許可という個別の申請を通さなければ建築できないからです。
ここで区別していただきたいのは、建てられる見込みと、実際に許可や認定が出ることは別物だという点です。不動産会社から建てられると思いますと説明を受けたとしても、それは見込みの段階であり、確定した結果ではありません。
3つ目の質問である、認定や許可が下りなかったらどうなるのかという点については、計画していた家を建てられないまま土地を所有することになりかねません。この事態を避けるには、購入前に条件を厳しく確認しておくとともに、万一許可が下りなかった場合の契約解除条項などを、契約書に盛り込んでおく必要があります。
【専門家として、そう考える3つの理由】
周りで家が建っていても、その土地に家を建てられるとは限らないと私が考えるのには、3つの理由があります。
1つ目の理由は、こうした土地への建築が、建築基準法の原則に対する例外として扱われるためです。建築基準法では、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に一定以上接していなければならないという原則があり、これを接道義務といいます。
43条の認定や許可は、この原則を満たしていない土地について、個別に審査したうえで例外として建築を認める仕組みです。過去に建てられた、近所で建ったという事実があっても、それによって自動的に例外が適用されるわけではありません。
2つ目の理由は、判断の条件が個別的かつ複雑であるためです。認定や許可の判断では、土地の形状や通路の幅だけでなく、敷地の接し方、通行や工事、水道配管などの権利関係、さらにはどのような用途・階数・規模・構造の建物を建てるのかという具体的な計画内容まで含めて、総合的に判断されます。
たとえば3階建てにしたい、店舗兼住宅にしたいといった希望がある場合、建物の計画によって許可の可否が変わることがあります。間取りや規模にこだわりがある方ほど、土地を決める前に建物の計画を固め、その内容で認定や許可の見通しを確かめておくことが大切です。
3つ目の理由は、自治体ごとに基準や運用が異なるためです。自治体の基準に当てはまりそうに見えても、現地調査や協議、審査を経る必要があり、事前相談の段階で確約されるものではありません。
【購入前にやってはいけないこと】
こうした土地を検討する際に避けていただきたい行動があります。まず、建てられるはずだという不動産会社の言葉や口頭での説明だけで判断し、購入を決めてしまうことです。あわせて、説明された内容が確認済みの事実なのか、あくまで見込みにすぎないのかを区別しないまま受け止めることも避けてください。
現地の通路を、幅や舗装の有無といった見た目だけで判断し、道路なのだから大丈夫だと思い込むことも危険です。建築基準法上の道路かどうかは、見た目では分かりません。
具体的な建築計画がないまま、とりあえず土地だけを先に購入することもおすすめできません。前に述べたように、許可の判断には建てる建物の内容も含まれるため、計画が決まっていない段階では判断材料がそろわないからです。
買主の責任で確認するといった曖昧な特約のまま契約を結ぶことも避けたい行動です。この形では、許可が出なかった場合に買主を守る手立てがありません。許可が得られなかった場合の契約解除や手付金の返還について、具体的に定めておくことが大切です。
【よくある4つの誤解】
1つ目は、43条の手続がある土地なら、手続きさえすれば建築できるという誤解です。手続が必要だということは、そのままでは建築できない土地だということであり、条件によっては許可が下りないケースもあります。
2つ目は、隣の家が建っているから自分の家も同じように建て替えられるという誤解です。通行承諾などの権利関係や、計画する建物の規模・構造、自治体の基準の変更などによって、隣とは異なる結果になることがあります。
3つ目は、自治体の基準や条件を満たしていそうだから大丈夫だという誤解です。基準に該当しそうに見えるだけでは許可は確定せず、個別の協議や審査を経て初めて結論が出ます。
4つ目は、既存の家をそのまま買って住むだけなら関係ないという誤解です。今は住めていても、将来建て替えや増改築をしようとしたときに建築できず、トラブルに発展する可能性があります。
古家付きの土地や旗竿地、私道に接する土地を、将来の建て替えやリフォームを前提に購入する場合は、今の住まいの状態だけでなく、将来どのような建物を建てたいのかを見据えたうえで確認しておくことが欠かせません。
なお、こうした土地の購入について、私の事務所では中立的な立場からのセカンドオピニオンとして、また不動産店舗や物件の内見への同行、契約の立会いを通じて、購入を検討されている方の判断をお手伝いしています。
【まとめ】
43条の認定・許可が必要な土地では、建てられる見込みと実際に建てられることは別物です。購入を決める前に条件を確かめ、許可が下りなかった場合の備えを契約書に盛り込んでおくことが、後悔しない土地選びにつながると私は考えています。
こんな方はご相談ください
・購入を検討している土地の前面道路や通路が、建築基準法上の道路かどうか分からない方
・不動産会社から43条の認定や許可が必要な土地だと説明を受けた方、または3階建てや店舗兼住宅など建物の計画にこだわりがある方
・売買契約を結ぶ前で、許可が得られなかった場合の契約解除や手付金返還の特約の書き方に不安がある方
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