○滅失と毀損　所有権移転時期○

滅失と毀損　その違い

●滅失と毀損

滅失とは、使用できないほどの状態
毀損とは、修繕や補修をすれば使用できる状態

とされています。

地震等による被害が建物の滅失までではなく、修復が可能な毀損の場合には、標準契約書の条項では、売主は物件を修復したうえで引き渡すことと明記されています。

当然、その費用は売主が負担することになります。

ただし、修復のために期間を必要とする結果、引き渡しが当初予定されていた期日を過ぎたとしても、それは売主の履行遅滞にはならないとされています。

また、修復の費用が過大などの事情があれば、修復をすることなく契約を解除することも可能です。

滅失の場合は、買主は契約を解除することができ、売主は、手付等の受領済みの金員を全額返還しなければなりません。


●「代金の支払い＝所有権の移転」同時が大原則です。

代金の支払時期、引渡しの時期、所有権移転登記の時期については、それぞれ別々に定めることも可能ですが、そうすると取引の一方当事者に重大な不利益が発生することがあります。

例えば、代金の支払時期を引渡しや所有権移転よりも先にしてしまうと、代金を支払ったのに所有権移転登記を受けられなかったとか、第三者が占有していて引渡しをしてもらえなかったというような事態も容易に想像できます。（逆も同様）

宅地建物取引業者が媒介（仲介）している取引においてこのようなことになると、業者としての責任を問われかねません。

従って、代金の支払い、引渡し、所有権移転登記は同時に行うことが大原則であり安全な取引とされています。

なお、標準売買契約書では、引渡し、登記は同時に行うと条項に明記されています。

●支払日（決済日）が休日、祝日となるときは、民法上では翌日が支払日（決済日）となります。もちろん、契約締結時にあらかじめ確認を行って支払日が休日と重ならないように配慮しています。



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