売買契約の危険負担とは? 個人間の直接取引の注意点

債務者主義と債権者主義

●相手方の債務　消滅させる　消滅させない

①債務者主義とは　（相手方の債務も消滅させる方法）

売買契約の後、地震で建物が倒壊した場合、債務者主義によれば売主の引渡債務が不能となったことにより相手方の（買主）の代金支払義務も消滅します。

②債権者主義とは　（相手方の債務は消滅させない方法）

上記の例ですと、債権者主義によれば、買主の支払義務は消滅しません。買主は建物が壊れてしまっても代金を支払わなければなりません。

意外ですが、民法では売買については原則として、②の債権者主義をとっています。


●実際の不動産売買では

しかし、債権者主義の場合、売買契約後、地震で建物が倒壊してなくなってしまった場合でも、買主は代金を払わなければならず、通常の買主の予想に反する結果ではないでしょうか。

むしろ、不動産取引においては引渡し前に売買物件が滅失した場合には、買主の代金支払義務はなくなるという扱い①の債務者主義の方が一般的だと思います。

そこで、標準契約書では「危険負担」の条項に、「①の債権者主義」を明記しています。

この条項のある契約においては、地震が原因で建物が滅失した場合は、買主は契約を解除することができ、売主は、手付などの受領済みの金員を全額返還しなければなりません。

●個人間の直接取引において、危険負担の条項がなき場合、地震等で建物が滅失した場合の扱いは、民法の定める②の債権者主義の扱いになる可能性があるので注意が必要です。



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