売買契約の成立と「買付証明書」、「売渡承諾書」の交換

契約の成立時期

●不動産の売買契約において、その契約が成立したか否かが紛争となることもあります。

不動産取引に関わる宅地建物取引業者としては、不動産という高額で、動産のように頻繁に取引が行われない物を対象としている売買では契約の成立時期については慎重な判断をする必要があります。

民法の理論では、売買契約は当事者の「売ろう」・「買おう」の意思表示の合意のみで成立し、しかも契約書等の書面の作成は必要としていません。

●しがし、上記の不動産の特徴から考えても、一般的にそのような考えは通用しないと思われます。

不動産の売買では、売買代金やその支払時期、所有権移転登記申請時期、引渡しの時期などの基本的条件やその他の具体的条件を話合い、その合意に基づき売買契約書を作成し署名押印するのが通常となります。

当事者の意思も考慮しながら総合的に判断しなければなりませんが、やはり契約書の作成、署名押印により判断することが一般的となりそうです。

少なくとも「買付証明書」や「売渡承諾書」のやり取り（交換）があったというだけでは、まだ売買契約は成立していないと認識し、業務を進めることが必要だと思います。


なお、たとえ売買契約が成立していないとしても、当事者間に全く法律関係が生じないというわけではありません。

契約の締結に向けて交渉してきた者が、突然、契約締結を取止めた場合には、過失のある一方当事者には、信義則上、相手方に損害の賠償責任を負う可能性もあります。

●やはり、契約の意思表示には慎重さが必要となります。





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