損して得取る　境界の確認、明示方法

2017年12月19日公開 / 2021年3月2日更新

コラムカテゴリ：住宅・建物

実務上の境界確認、明示方法

●境界確認

不動産売買において、境界の確定は必須の作業となります。
以前、下記の内容の相談がありました。

ご両親の家を相続したAさん、自身の自宅はあるので、「古くなったこの家を解体し、売却したい」と、私はＡさんと専属専任の媒介契約を結び売却活動を開始しました。

●境界の確定（明示）は、引渡し時までとなりますが、公簿取引の場合、私は契約までに確認、明示するようにしています。そこでAさんに、境界の確認を求めたところ、境界に隣地所有者との相違があることがわかりました。

一人の隣地所有者との境界にブロック塀が設置され、Aさんの主張は「両親からはブロック塀の中心が境界と聞いている」隣地所有者は「ブロック塀の外面が境界と聞いている」、実は隣地所有者も代替わりして詳しい事は分からないとのことこでした。

●そこで私は次の通り、Aさんに提案しました。

①隣地所有者の主張を認め、ブロック塀の外面が（Aさん側からは内面）境界とし書面と　写真で記録に残す　（境界の明示、確認が完了）
②買主にはこの経緯を重要事項説明書で説明
③公簿取引（面積の増減が生じても異議申し立てしない）

このケースの場合、売主の立場であるAさんが一番困るのは、境界が明示できないことです。（Ａさんは売主の為、特に境界にこだわりはありません）
境界未確定は大きな問題で、売買物件として成立しない場合（売却できない、しにくい）もあります。そこで、隣地所有者の主張を認め、境界の確定を優先したわけです。

実際、Aさん側の土地がブロック塀の中心から内面になっても、計算したところ減少面積は、約０．６㎡で微々たるものでした。意地になり実測取引にすれば６０万円程度は必要でしたが。

不動産取引において、損して得取ることも必要な場合があります。

●このように隣地所有者と記録を残し、書面で確認する明示方法は実務上ではよく行われますが、あくまでも隣地所有者との合意を確認するもので、「法的」に境界が確定しているわけではありません。

「法的」に境界を確定させるには「確定測量」が必要となります。

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