抵当権付き物件の賃貸借と迷惑行為の立証方法

原則的な考え方は？

●抵当権の実行

所有権は売買や相続に限らず、抵当権が実行されて競売で買受人が不動産を買受けた場合にも、新所有者（買受人）に移転します。抵当権が実行された場合の借主と新所有者（買受人）との優劣は、抵当権設定登記と賃借権の取得との先後によって決まります。

建物賃貸借契約においては、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されている場合には、入居（物件の引渡し）によって新所有者（買受人）に対抗できます。

一方、抵当権が賃借権の取得前（契約前）に設定登記されていれば、賃借権が抵当権に対抗することはできません。

賃借権が抵当権に対抗できなければ、競売によって抵当権が実行された際に、借主は新所有者（買受人）に賃借権を主張できず、新所有者（買受人）から建物の明渡しを求められれば、これを拒むことはできません。


●迷惑行為の立証方法

共同住宅等の賃貸借においては、騒音、振動、悪臭、公害、環境等の近隣問題で借主に賃貸借固有の債務以外の義務が契約の特約として課せられることが多くあります。(賃貸借固有の債務とは、賃料の支払義務など）

賃貸借契約の条文「近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならず、これに反したとき、または共同生活の秩序を乱したときは、本契約を解約できる。」との特約が入っていれば、借主の行為が特約に著しく違反し信頼関係を破壊する行為と認められる場合、本契約を解除できる可能性は高いと思います。

取引に関わる媒介業者としても、入居する借主に賃貸借固有の債務以外の義務（騒音、振動、悪臭等をみだりに発生させないなど）が契約の特約として課せられている場合には、その特約に反した場合には、契約の解除もあり得ることをよく説明しておく必要があります。

●トラブルの立証方法。

①被害住民（入居者等）からの聴取と報告書等の作成。（当事者作成可）
②実際の迷惑行為について、業務日誌に記すように日時や具体的な内容を記録しておく。
③可能であれば録画、録音で実際の迷惑行為を残しておく。

裁判所はこういった証拠をかなり重視してくれます。



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