滞納賃料の実務的な回収方法。（その３）

その３。契約を終了させる場合。

（１）契約を終了させる場合。
賃料は、何ヶ月滞納していれば催告のうえ、建物賃貸借契約を解除することができるのか？

たとえ１ヶ月分の賃料の滞納であっても、今後借主から賃料の支払いがほぼあり得ないという
状況（債務の履行が不可能な状況）になれば、それだけで解除することも不合理ではないと
思います。

また反対に、３ヶ月の滞納であっても、それが病気療養中等の理解できる事情の場合であり
、滞納分も今後は支払うことが可能な状況であれば借主保護が優先されると思います。

このように、賃料の滞納期間と契約の解除については明確な基準がなく、個別事情をもとに
判断しているのが実情となります。
ただし、一般的には、３ヶ月分程度の滞納がある場合には、解除できると考えられています。

①　解除手続き
信頼関係が破壊されたことが明らかに認められる場合には、催告なしに解除も認められると
されていますが、手続きとしては、まず滞納賃料を支払うよう催告し、そのうえで解除手続き
を取ることが望ましいと思います。
また、解除は法律行為なので、解除の意思表示が相手方に到達する必要があります。
よって、配達証明付きの内容証明郵便で行うことが、後日裁判等になったときに意思表示
の到達の証拠となることから、一般的に用いられています。

②　駐車場の場合
平面駐車場または立体駐車場の使用契約は、通常、対象が建物ではなく、かつ、建物
所有目的の土地賃貸借契約でもなく、借地借家法の適用はありません。
また、継続的契約ではありますが、建物賃貸借契約の場合のような借主保護の考えが
ないため、解除はかなり緩やかなものとなります。
したがって、貸主の事情で比較的自由に解除することができますが、道義的に、手続きは
前記手順にしたがって行うことが一般的となります。（その１参照）

＊貸主の事情で解除した場合でも、立退き料等が発生する性質の契約ではありません。

駐車場の使用契約に宅地建物取引業法は適用されません。


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