不動産賃貸業の法人成について　１

不動産賃貸業の法人成について　
～個人と法人、どちらが得か？～

「法人成り」とは、個人事業主が新たに法人を設立し事業を法人へ変更することをいいます。 法人成りは、例えば税金も所得税(超過累進課税)から法人税(定率)に変更になる等、それによるメリット、デメリットが発生します。また、変更の為の手続きも手間が掛かります。

不動産投資の規模が大きくなると、一度は法人を設立したほうが節税になるのではないかと考えたことがあるのではないでしょうか。
１　法人成りのメリット
（1）個人と法人の税率の違いから所得税の節税が図れる。
個人の主な税金は、所得税と住民税です。所得税は課税所得が増えると税率も高くなる累進課税、住民税は一律10％(所得割)です。所得税と住民税を合わせた最低税率は15％ですが、最高税率は55％にもなります。

■所得税と住民税を合算した税率表
課税所得金額 　　　　　　　　 　　税率 　　控除額
195万円未満　 　　　　　 　　　　　15% 　　　 -
195万円以上～330万円未満　　　　　20% 　97,500円
330万円以上～695万円未満　　　　　30% 427,500円
695万円以上～900万円未満　　　　　33% 636,000円
900万円以上～1,800万円未満　　　 43% 1,536,000円
1,800万円以上 ～4,000万円未満　　 50% 2,796,000円
4,000万円以上　　　　　　　　　　　　　　55%　　　 4,760,000円

法人の場合は、いわゆる実効税率となります。実効税率とは、主に法人税、法人住民税、法人事業税からなる実質的な所得税負担率のことです。

課税所得金額 税率
400万円以下 　 　　 約22%
400万円超～800万円以下 約24%
800万円超 　　 約34%
法人はこの税率で計算した税金の他に、資本金が1,000万円以下の法人は約7万円の均等割りという住民税も課税されます。

以上のことから所得が個人の不動産所得のみの場合は、課税所得が900万円を超えているようなら、次に購入する物件は法人で購入した方が税金は低くなります。
ただし、サラリーマンは、すでに給与所得があるので、現在の年収だと何%の税率なのかを確認しておく必要があります。家族構成などに基づいた所得控除の金額によっても課税所得は変わりますが、年収1,000万円程度の人は、すでに給与だけで税率が30%に達していますので、その上、物件を購入して不動産所得が上乗せされることを考えると、初めての物件でも法人で購入したほうが所得税は節税できます。

（2）必要経費の範囲の違いから節税が図れる
個人の場合は、賃貸住宅に直接関わるものに限られます。法人の場合は、役員報酬や、役員の生命保険料（受取人が法人）などが必要経費として認められています。さらに、退職金を支給することができ、退職金は税率が低いので、これも節税になります。
経営初年度などは経費がかさみ、手取りはあるのに帳簿上赤字になることもあります。その場合、青色申告を選択していれば、個人の場合3年間繰り越すことができますが、法人は9年間繰り越すことができます。