133【家賃改定】通知時期について 動画12分
家賃値上げというと、「入居者の合意が必要」と思っている方が多いですが、これは正確ではありません。
結論から言うと、家賃改定において重要なのは「合意」ではなく、「正当な理由」です。
そして、この正当性は最終的には裁判所が判断します。
■ なぜ家賃を上げるのか？
そもそも「なぜ上げるのか？」と聞かれることがあります。
逆に言えば、「なぜ上げてはいけないのか？」という話でもあります。
家賃は固定されたものではなく、
・物価
・税金
・建物維持費
・周辺賃料相場
といった要素によって変動するものです。
■ 家賃改定の基本ルール
家賃改定は以下の3つで整理できます。
① 新規賃料（相場）
現在募集されている賃料。基準となる価格帯。
② 継続賃料
入居者保護の観点から考慮される賃料。
ただし、オーナー側から見れば「最低限是正できるライン」でもあります。
③ 年10％目安の段階的補正
長期入居で乖離した場合に、段階的に適正化していく考え方。
■ 契約書・調停・訴訟は何を見ているか
賃貸借契約書や調停、訴訟では以下が見られます。
・税金の変動
・物価の変動
・物件価格の変動
・周辺相場との乖離
つまり、「相場より低い状態」は、それ自体が是正理由になり得ます。
■ 継続賃料の考え方（重要）
代表的な考え方は2つです。
・差額分配法
（現行賃料＋新規賃料）÷2
・スライド法
物価上昇に応じた調整
いずれも前提は、
「現行賃料 ＜ 新規賃料」
この構造が崩れていなければ、値上げの論理は成立します。
■ 正当理由と合意は別物
ここが一番の誤解ポイントです。
・正当理由がある → 値上げは成立し得る
・合意がない → 交渉は長引く
つまり、
「正当理由」と「合意」は別物です。
合意がなくても、最終的には裁判所が判断します。
■ 家賃改定は交渉ごと
ただし、これはあくまで「制度の話」です。
実務では、
・入居者の事情
・オーナーの事情
・物件の競争力
などが絡みます。
連絡を無視する、感情的になる、といった対応は
結果的に自分の不利になります。
■ コスト転嫁でも一定の正当性はある
・固定資産税
・管理費
・修繕費
こういったコスト上昇は、受益者である入居者に
一定程度転嫁することは合理的です。
■ まとめ
家賃改定は、
「正当な理由に基づく交渉」
です。
そして、
適正な賃料に是正することは、
オーナー・入居者双方にとって長期的にはメリットがあります。
■ 関連コラム
157 なぜ家賃改定のルールは広まらないのか？
https://mbp-japan.com/hyogo/takeshita/column/157/
144 「家賃値上げを拒否されたら？“裁判でお願いします”と言われた実例」
https://mbp-japan.com/hyogo/fp-takeshita/column/5217247/
