「みんなで大家さん」差押え土地の競売が停止へ　残された土地で「返還」はどこまで進むのか

7％といった高い配当をTVCM等でうたい、多数の個人投資家から出資を集めた不動産投資商品「みんなで大家さん」。
これまで、配当停止、出資金返還の遅れ、集団訴訟、税金滞納による差押え、事業許可の取り消し処分など、過去の記事でも整理してきました。
（過去の関連記事は、本記事下部にリンクを掲載しています）

そして今回、過去の記事で採り上げた「差押え資産」に関連する土地をめぐり、新たな動きが伝えられました。
不動産クラウドファンディング商品「みんなで大家さん」の対象地の一つ、大阪市中央区宗右衛門町の土地について、進められていた競売手続きが停止されたと、日経不動産マーケット情報が2026年11月5日に報じたものです。

競売対象だった土地は、どんな不動産だったのか

日経不動産マーケット情報の記事は、この土地について次のように伝えています。

「競売の対象となっていたのは、なんば駅から北東約440mに位置する2549平米の土地。繁華な道頓堀にも近い商業地で、現在はコインパーキングとして利用されている。同グループは23年3月に約170億円で土地を購入した。競売開始にあたり、大阪地裁が示した評価書上の価格は66億円あまり、売却基準価額は46億円強だった。」
（引用：日経不動産マーケット情報 2026年11月5日より）

評価書上の価格と売却基準価額は評価の時点や目的が異なり、売却基準価額は実際の売却価格を示すものではありません。

競売手続きは、なぜ止まったのか？

ここが今回の最大の関心点です。
執行停止に至った経緯について、日経不動産マーケット情報の記事は、次のように伝えています。

「2026年11月5日に開札が予定されていたが、競売を申し立てていた一部の投資家に対して共生バンクグループが出資金を返還し、執行停止を申し立てた。」
（引用：日経不動産マーケット情報 2026年11月5日より）

また、日経不動産マーケット情報の報道では、土地の購入に関心を示す新たな買い手が現れており、任意売却される可能性もある、と関係者筋の情報として伝えられています。
なお、執行停止と手続きの取消しは、民事執行法上、別の措置です。
今回報じられたのは「停止」であり、停止の報道だけでは、手続きが取り消されたと判断することはできません。

土地には、まだ120億円規模の仮差押えが残っている

この土地をめぐる権利関係は、それほど単純ではありません。
日経不動産マーケット情報の記事は、仮差押が残っている旨を伝えています。

「登記簿などの公的資料と照合すると、出資金返還の対象者は5人で、債権額は合計で約3500万円。いずれも、共生バンク側との訴訟でいち早く勝訴を勝ち取り、今回の競売のきっかけとなる差押を申し立てた投資家とみられる。」「土地にはその他、裁判中の投資家の債権など、少なくとも120億円の仮差押が残っている。」
（引用：日経不動産マーケット情報 2026年11月5日より）

つまり今回起きたのは、競売のきっかけとなった債権者（5人・合計約3,500万円）による競売が止まったことです。
一方、土地に残る仮差押え（少なくとも120億円）は、土地の売却額や投資家の実際の回収額を示すものではなく、この負担が消えたわけではありません。

任意売却の実現には、権利関係をめぐる調整が課題

報道によれば、共生バンク側が任意売却を実現するには、集団訴訟に参加する投資家を含め、他の債権者との調整が必要になるといいます。
集団訴訟の代理人を務める弁護士は、任意売却への同意について、次のように述べたと伝えられています。

「具体的な話があれば、検討する余地はある」
（引用：日経不動産マーケット情報 2026年11月5日より）

あくまで「余地はある」という条件付きの発言であり、現時点で同意が固まったものではありません。

土地の権利関係、投資家への返還など、課題はいまだに残る

この土地の動きを考える際の背景として、総額230億円規模の返還請求訴訟が起こされていることがあります。
日経不動産マーケット情報の記事は、次のように伝えています。

「『みんなで大家さん』を巡っては、主力の『シリーズ成田』など約40本のファンドで出資金の償還停止が相次ぎ、合わせて約2500人から総額230億円規模の返還請求訴訟が起こされている。」
（引用：日経不動産マーケット情報 2026年11月5日より）

（※この金額は、複数のファンドをめぐる返還請求訴訟全体の規模であり、今回の土地だけに対する請求額ではありません）

また、2026年9月1日には、大阪府は運営会社の都市綜研インベストファンド株式会社（大阪府吹田市）に対し、東京都は販売会社のみんなで大家さん販売株式会社に対し、それぞれ不動産特定共同事業に係る許可の取消し及び指示処分を公表しました。
（詳細は本記事下部の関連記事より閲覧可能です）

競売が進めば、換価と配分が早期に進む可能性がある一方で、売却基準価額46億3,770万円（物件目録上）が購入価格とされる約170億円を大きく下回る中での換価は、出資金の規模から見ると回収額が限定的になることも想定されます。
これに対し、競売を止めて任意売却を探る動きは、より高い価格での売却と返還原資の確保を狙うものと考えられますが、実現には他の債権者との調整というハードルがあります。

今回の報道が伝えた執行停止と任意売却の可能性は、いずれも現時点では確定したものではありません。
土地に残る権利関係をどう調整するのか、売却代金がどのように扱われるのか、そして投資家への返還にどこまでつながるのかが、今後の焦点となりうるでしょう。

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