日本人は100歳まで生きる？

皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【日本人は100歳まで生きる？】というテーマで書き進めて参ります。
年々延びている マンション経営を実施する1つのきっかけは、100歳まで生きる。

日本人の寿命は、年々延びている

厚生労働省によりますと、日本人の平均寿命は▽女性が去年の時点で87.74歳、▽男性は81.64歳で、前の年から女性が0.3歳、男性は0.22歳延びました。
男女ともに東日本大震災の発生以降、9年連続で延びて過去最長を更新しています。
平均寿命が公表されている国や地域の中では、▽女性が香港に次いで2位、▽男性は香港とスイスに次いで3位となりました。
去年は新型コロナウイルスで亡くなる人が増えた一方、がんや心疾患、脳血管疾患などの死亡率が低下したことから、全体として平均寿命が延びたということです。
厚生労働省は「去年は感染対策が徹底されてインフルエンザなどで亡くなる人が減少したこともあり、比較的大きな延びになった。今後も医療水準の向上などを背景に寿命は100歳まで生きる方向で延びていくのではないか」としています。
マンション経営を実施する1つのきっかけは、将来の年金不安によるところも大きいと思います。これまで、人生80年と言われてきましたが、今では人生100歳まで生きる、コチラの方が一般的になってきたのです。

厚生省が公表している2016年の簡易生命表によりますと、日本人の平均寿命は、男性が81歳・女性が87歳ですが、亡くなる人が最も多い最頻値だと、男性が87歳・女性が93歳という結果になりました。（下図参照）



また、2065年には男性の平均寿命が約85歳、女性が約91歳になるという予想も公表されています。（下図参照）



つまり、日本人は100歳まで生きるということは、近い将来珍しいことではなくなるのです。
私たち日本人は寿命は延び続け、今では“日本人の人生90年”に手が届こうとしています。日本人は100歳まで生きるのは時間の問題です。しかし一方で、自立した生活を送れる期間「健康寿命」が、平均寿命より男性は約9年、女性は約12年も短いことが分かりました。これは支援や介護を必要とするなど、健康上の問題で日常生活に制限のある期間が平均で9～12年もあるということです。そのため、100歳まで生きることを念頭に入れて将来に向けて準備をしなければなりません。
その選択肢の1つとして、不動産投資を選択する人も増えているのです。

長期に渡る運用で注意すべきことは？

仮に、将来の日本人の年金対策として、100歳まで生きることを念頭に入れて不動産投資を選択した場合、「構造」と「用途地域」に注目することを忘れてはいけません。
コロナ禍で、リモートワーク生活が始まり、近くを走る車の音や街の喧騒。家の周りにはたくさんの音が溢れ、時には不快に感じることもあるようです。
自宅でピアノを気兼ねなく弾きたい。ホームシアターの迫力ある音量で映画を楽しみたい。音漏れを気にしてしまい、こんな暮らしを楽しむ我慢をしていませんか？

長期に渡る老後の運用として考える場合、「構造」は「木造」より「鉄筋コンクリート造（RC造）」の物件を選ぶことが、ベターと言えます。なぜなら、「鉄筋コンクリート造」の方が、耐用年数が長期間あるからです。セカンドライフが、30～40年と長期に及ぶ場合、木造は建て替えや大規模修繕の実施が必要になります。しかし、定年後に融資を受けることが出来なければ、建て替えや修繕を実施することはできません。区分のRC造マンションであれば、管理組合で共同管理しているので建物のメンテナンスが原因で、大きな費用がかかることは避けられます。
売却にしても、耐用年数が短いと売り時を逃してしまうこともあるのです。その点で、耐用年数が長期間あるマンションの方が、安心できます。

用途地域に関しても、注意すべきポイントがあります。一般的に住宅街に建てられることの多いアパートは、日本人の人口減少社会の中で資産価値を維持するのが、難しい物件です。なぜなら、住居地域の必要性が次第に薄れていくからです。しかし、商業地域や準工業地域に建てられることの多いマンションは、資産価値を維持しやすいと言えます。なぜなら、再開発は、商業地域を中心になされていくからです。

長寿化の現代日本では、100歳まで生きることを前提とした資産運用の期間も長期化します。そのため、30年・50年先を見越した資産運用が必要なのです。そういった視点で考えれば、耐久性の高い「RC造」かつ、資産価値を維持しやすい「商業地域」の立地で、不動産投資を実施した方が、リスクを軽減できるのではないでしょうか。
現在は、人生100歳まで生きる時代に適した資産運用が、求められているのです。
家のライフサイクルコストとは、建設費だけではなく、その家に住み続けるあいだにかかるすべての住宅関連費用のことです。メンテナンス費用から光熱費、建て替えの費用も含まれます。どうしても最初の建設費のことに目が向きがちですが、その後の費用についても重視すべきです。
現在は、日本人は100歳まで生きる時代に適した資産運用が、求められているのです。

今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産　仲宗根和徳

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