不動産投資家の貯蓄が貯まっていく仕組み
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日テーマは、【マンション経営の震災・火災リスクをどう考える】です。
マンション経営で、災害のリスクを軽減する保険システム
マンションでは、火災や地震などの災害リスクへの対応策として、「損害保険」に加入することが大切です。「火災保険」や「地震保険」「施設賠償責任保険」などがありますが、「火災保険」や「地震保険」はセットで加入します。これらの保険に入る事でリスクヘッジし、経済的な損失はできるだけ少なく、限定的に抑えられます。それらのリスク対策について解説します。
火災・地震の保険に加入している人の割合は意外にも少ない状況です。火災保険の加入率に関しては「持家世帯の保険・共済の加入件数・割合」にて記載されています。
データによると共済を含めた火災保険の加入率は8割を超えています。また、地震の保険に加入している割合は5割程度となっています。仮に火災や地震が発生してその影響を受けると数千万円の損害が出る可能性があります。保険には費用がかかるから、加入しない人もいますが、地震・火災リスクなど出来るだけ事前に防げるリスクを防ぐことが安定したマンション経営にも繋がります。
マンション経営は、「ミドルリスク・ミドルリターン」
マンション経営は、比較的リスクが少なく始めやすい投資として人気を呼んでいます。「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われ、リスクはゼロではないということは覚えておきたいところです。
オーナー様が気にされていることは、地震や火災リスクについてでしょう。しかし、そのリスクを軽減することは可能です。では、災害への対策とリスクをどのように軽減するかについてみていきましよう。
マンション経営を行う際、地震・火災リスクへの対応策として「損害保険」に加入することが基本です。損害保険には「火災保険」や「地震保険」「施設賠償責任保険」などがありますが「火災保険」には必ず入るようにしてください。
その他の保険に関しては適宜に加入すれば良いでしょう。
これらの保険に入ることでリスクヘッジになるため、経済的な損失はできるだけ少なく限定的に抑えられます。
リスクヘッジというのは、起こりうるリスクを回避したりその大きさを軽減するように工夫することを指します。ちなみに「ヘッジ」というだけでも同じ意味を表します。
保険を積極的に活用して、リスクを減らせるように不測の事態に備えておくことが重要なポイントとなります。
保険を選ぶ際には、補償を優先させるのか保険料を優先させるのか悩む人もいるでしょう。火災リスクや地震リスク、事故物件に起因するリスクなどそれぞれに対応する特約もありますが、その分コストが大きくなります。補償を付けながらでも免責金額を設定することで保険料を安くすることも可能になります。免責金額とは自己負担額です。面積を設ける事で保険を適用できますし、仮に火災が起こらなかったとしてもコストを抑える事が出来ています。
マンション経営でリスクが軽減できる火災保険の金額
マンションで火災が起こる際、その原因は入居者の過失で起きるものがほとんどでしょう。そのために入居者も契約時に火災保険に加入します。
実際に入居者による火災が起きた場合、建物の損害はオーナー様の、家財等の損害は入居者の保険が適応されることになります。共用部分の被害は、管理組合の保険を利用します。入居者の過失が明らかである場合などは入居者の「借家人賠償責任保険」にて付保するようになります。
火災保険の金額はどのように決めるのでしょうか？
火災保険の金額を決める際には、対象となる建物と同等のものを新たに建築、あるいは購入するのに必要な金額である「再調達価額」が基準となります。
マンションの室内の保険金額には2000万円といった金額は付保しません。
購入代金が何千万円もしたとしても室内を全てリフォームするのに何千万円も掛かったりはしないからです。仮に室内が全焼しても200万円前後で元の状態に戻せるのでそれ以上の保険金額をかけても意味がありません。
保険金額と物件の売買価格は関係ない事を覚えておいてください。
保険会社では㎡から再調達価額を算出する事で保険金額の目安としています。
ワンルームマンションでしたら高くても300万円程度に設定しておくとよいでしょう。
火災保険の注意点
火災リスクをなくすために火災保険に加入しても保険が適用されない場合もあります。その代表的なものは地震により起こった火災です。日本は世界的にも地震が多い国であるため、その対策をしておく必要があります。そのため地震保険にも加入しておくことをおすすめします。地震保険は単独で加入することは出来ず、火災保険に付帯する形になるため火災保険の加入の際に火災リスク、地震リスク対策として合わせて検討してみてはいかがでしょうか。
さらにもう一つの懸念点は、費用がかかることでマンション経営をするうえで赤字になる可能性が考えられることです。マンション投資は家賃収入を得ることが出来なければ収益を出すことができません。しかし管理費や修繕費、保険料などは毎月支払う必要があります。そのためマンション経営の収支バランスを判断したうえで、火災リスク、地震リスクに対してどの程度の補償をつけるのか検討する必要があります。
地震保険は火災保険とセットで加入
地震保険は火災保険とセットで加入するものが一般的ですが、火災保険に加入中の方はそこに「地震保険」を加える形で加入しておくと安心でしょう。
地震保険の補償範囲は「居住用建物」と「家財」の2種類で、補償額は、居住用建物が5,000万円、家財が1,000万円を限度として、火災保険の補償額の30%～50%となるのが一般的です。
近年、阪神大震災、東日本大震災など大きな震災が続きました。
東日本大震災では、地域的に一戸建ての住居の受けた被害が多いようでした。
阪神大震災は、都市部で起きたので、マンションも全壊、半壊、一部損害…など、段階に分けて被害状況の検証がなされました。
地震保険では、全壊で保険金額の全額、半壊で保険金額の50%、一部損壊で保険金額の5%が支払われる仕組みとなっています。
また、地震保険には、建設した年や、建物の耐震等級に応じて割引が適応されます。昭和56年6月1日以降に新築された建物は、10%の割引を受けることができます。
さらに「耐震等級割引」という制度があり、住宅の耐震等級に応じて10%～30%の割引を受けることができます。
備えあれば憂いなし…保険に加入することで、マンション経営の災害リスクは最低限に抑えることができます。
今回のコラムは、ここまでです。最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
