中古ワンルームマンション市場とマンション経営メリット
皆さんこんにちは。
和不動産の仲宗根です。
本日は、【不動産投資と相続税対策】というテーマについてです。
目次としては、法改正、節税になる理由、区分マンションはより効果的な理由でお話していきます。
平成27年1月1日より税金の税制が改正されたことにより、相続税の基礎控除額の費用が変わりました。それによって相続税対策が今話題のキーワードになっております。改正による注意点などをまとめて解説してきますので、今後の参考にしていただけたらと思います。
相続税の改正
日本では相続税対策としては、資産管理会社や法人設立など様々な手段があります。
しかし先程も言いましたが、平成27年1月1日より相続税の基礎控除の金額が改正されました。
それによって課税対象となる方が約2倍に増える状況になると言われています。そのため自身の財産をできるだけ守り後世に遺産を残そうと、節税として相続税対策をする方の傾向・割合が非常に増加しています。
相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されます。そのため評価額が低いほど相続税が少なくなり、節税につながるというわけです。
相続税対策をするには、正しい知識が必要になります。
例えば本人、配偶者、子供2人の家族のケースの場合、相続税の税額は基本的に下記の通りになります。
今まで相続税の基礎控除額は8,000万円だったのに対し、平成27年1月1日からは4,800万円まで基礎控除の金額が下がることになりました。
そのことによって、都内の相続税の対象者は、50％程度になるとも言われています。
不動産投資が相続税対策になる理由
相続税対策をするには様々な種類がありますが、中でも一番人気なのは不動産投資になります。その理由は「貸家建付地」という概念が適用できるからです。
「貸家建付地」とは、貸家の敷地という条件を満たす宅地の事をいます。この「貸家建付地」については、入居者である借家人の存在により宅地所有者の自由な使用収益に長期間制限が加えられることに配慮して、自用地の価格から借家人の有する権利の価格を控除した価格によって評価するという仕組みになっています。
簡単に言いますと所有する土地に建物を建て賃貸に出すことによって、不動産の評価を下げることができるということです。
つまり預金を現金として銀行に預けておくよりも、不動産に価値を換えて収入源にしておくだけで財産としての価値を下げ相続税を減額することができます。
そのため、相続税対策として選択肢の最上位に上がってくる可能性が最も高いのが不動産投資ということになります。
土地の持ち分が少ない区分マンションはより効果的
現状の制度を活用すると相続税対策に賃貸住宅は効果的だということはお分かりいただけたと思いますが、より効果的な方法があります。それは、土地の持ち分を区分所有者全員で分割する区分マンションになります。相続税は土地と建物を価格によって算出されます。
なかでも土地は相続税や贈与税を算出するときの基準になる「路線価」を用いて評価することになるため、その物件がどれだけの家賃収益を稼ぐのかは関係ありません。建物は固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価額は時価の6割程度になります。
相続税対策において土地の評価額というのは大きいので、土地の評価額を下げ収益が上がる区分のマンションは、より効果的な方法になります。土地を個人の持ち主である区分所有者全員で割って持ち分を少なくすることで、申告できる土地の評価額を下げるということが大切なります。
さらに、建物の価値を下げるためには中古のマンションの方が効果的です。東京都内の中古の築浅ワンルームマンションであれば新築よりも高利回りで運用できるにも関わらず、評価額は購入価格の1/3くらいの評価になります。あくまでこれは、相続税を計算するための評価になりますので、売却する時に実際にこの価格で売らなければならないというわけではありません。
小規模宅地等の特例を適用して納税額を控除しよう
不動産は相続税の計算の基本となる課税対象価額を抑えられますが、被相続人が所有している土地には、相続税の納税額を控除できる「小規模宅地等の特例」が適用されます。
この特例は主に被相続人の居住用の宅地に対する特例ですが、事業用の宅地でも適用することができます。
生前贈与はさらにお得
今回の相続税改正により以前と比較すると相続税の負担が重くなりましたが、贈与税に関しては、かなりメリットが増えるようになりました。それは将来お金を使ってもらうより、今お金を使ってもらいたいという考え方があるからです。
相続税対策のポイントは3つあります。
①相続税の評価額を下げること
②生前贈与がしやすいこと
③納税資金を確保すること
これらのことをしやすいのが、マンション経営による相続税対策になります。
団塊の世代の方を中心に東京都内の区分マンションで相続税対策を検討する方が非常に増えております。
また現役世代であれば銀行から融資を受け、返済しながら利益を得る生活を送ることもできます。
ただし贈与で不動産を取得した場合は、不動産取得税が発生するので注意しましょう。
今回のコラムは、ここまでです。相続税対策で失敗したくない方、現時点での資産を守りたい方は是非プロの専門家までご相談ください。
最後までお付き合い頂きましてありがとうございます。次回のコラムもお楽しみに！
和不動産 仲宗根和徳
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