不動産投資はやめときなさい！？
不動産取引における「一種単価」とは？
～土地価格の“一種単価での比較方法”をご存じですか？～
こんにちは。エフステージです。
土地を探しているとき、
「坪単価が安いからお得だと思った」
しかし実際には
「思ったより小さい建物しか建てられなかった」
そんなケースは決して珍しくありません。
実は、土地の“本当の価値”は
坪単価だけでは判断できないのです。
そこで今日は、不動産のプロが価格判断で重視している
「一種単価（いっしゅたんか）」 について分かりやすく解説します。
一種単価とは？
一種単価とは、
容積率100％あたりに換算した土地単価 のことです。
土地にはそれぞれ「容積率」が定められており、
建てられる建物の延床面積が異なります。
例えば同じ100坪の土地でも、
・容積率80％の土地
・容積率400％の土地
では、建てられる建物の規模は最大で5倍も違います。
つまり、坪単価だけでは
商業地と住宅地を正しく比較できないのです。
徳島でも、
郊外の住宅地では容積率50～80％程度、
駅周辺や幹線道路沿いでは400％以上、というエリアもあります。
この違いを補正して比較するのが「一種単価」です。
・ 具体例で見てみましょう
100坪の土地
価格：1億円
容積率：400％
まず坪単価は
1億円 ÷ 100坪 ＝ 100万円／坪
ここまでは一般的な計算です。
では一種単価はどうでしょうか。
100万円 ÷ 400％ ＝ 25万円
つまり、
延床面積1坪あたりの土地コストは25万円
ということになります。
これが一種単価です。
坪単価と比較する意味
一種単価が安いということは、
・床面積あたりの土地コストが低い
・収益物件として効率が良い
・建築ボリュームを活かしやすい
という意味になります。
特にアパート・マンション・テナントビルなどを検討する場合、
この考え方は非常に重要です。
・ ただし注意点もあります
一種単価はあくまで“理論上の目安”です。
実際には、
・前面道路の幅員制限
・道路斜線や高さ制限
・日影規制
・容積率の緩和制度
・マンション共用部の容積不算入
など様々な要素が絡みます。
そのため、
「容積率が高い＝必ず有利」とは限りません。
だからこそ、
数字だけでなく総合的な判断が必要になります。
■ まとめ
坪単価だけで土地を比較するのは、
実はとても危険です。
容積率を考慮した「一種単価」で見ることで、
土地の収益性やポテンシャルが見えてきます。
もし土地選びで迷われている場合は、
一種単価という視点からも確認してみてください。
「この土地は本当に割安なのか？」
その答えが、少し変わるかもしれません。
