古家付き土地の瑕疵担保責任は付けなければならないの？

2016年3月30日公開 / 2016年9月21日更新

テーマ：古家付き土地の活用

コラムカテゴリ：住宅・建物

瑕疵担保責任という聞き慣れない言葉が、不動産の売買でよく使われます。
古家付き土地を購入する際の瑕疵担保責任については、売買契約書又は重要事項説明書に記載されていますので注意して確認しなければなりません。

建物の瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任の瑕疵とは、売買の目的物を外部から見て、簡単に発見が不可能な欠陥のことで、取引の上で普通に要求される品質が満たさせていない状態を示します。
この瑕疵にについて、売主が買主に対して負わなければならない責任を、瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任は売主によって異なり、売主が不動産業者の場合は、契約書に瑕疵担保の免責、期間の短縮など買主に不利な特約は付けてはいけません。

民法の原則によれば、売買の目的物の引渡日から2年以上と契約書に記載する以外は、瑕疵を発見してから1年は責任を負うとなっています。
売主が個人の場合は、目的物の瑕疵は一切負わなくてもよいという契約を結んでもかまいません。

瑕疵担保責任の範囲について

例えば、雨漏りをはじめ、シロアリの被害、建物の構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障は、基本的に瑕疵担保責任の対象となることが多いです。

ただ、瑕疵担保責任の範囲に関しては、売買契約書又は重要事項説明書が交わされていますので注意して確認しなければなりません。
特に、雨漏りやシロアリの被害については、契約する前にしっかり確認することが必要です。

古家付き土地の瑕疵担保責任の範囲について

経済的な対価がない建物として売買した古家付き土地の場合でも、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保責任は負わなくてはならないと考えたほうがいいでしょう。
古家の場合、雨漏りやシロアリの被害に対して修繕した事実があっても、瑕疵として認められるため、売買契約の際はしっかり確認しましょう。

売主にしてみれば、過去、建物に雨漏りやシロアリの被害があった場合は、事前に買主に説明しておくことが重要です。

買主にしてみれば、どの程度の雨漏りやシロアリの被害が瑕疵担保責任の範囲として認められるか、気になるところです。
雨漏りの場合、屋根部分以外にも、外壁部分やサッシ部分から雨水が浸入しても、瑕疵担保責任の範囲として認められます。

シロアリの害については、建物の本体にシロアリの被害が発見されたかどうかが、瑕疵担保責任範囲を判別する目安となっています。
庭の木にシロアリを発見した程度では、瑕疵担保責任の範囲に認められません。

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