○越境物○
調査目的の理解
物件調査の基本
物件調査には、調査を必要とする「目的」があり、その「目的」に関することを理解する必要があります。調査の内容を理解した上で、実施に当たっての手続き、手順などの具体的な方法を考えます。
そして、簡単そうですが物件調査の具体的実施については、①知識 ②経験 そして③ノウハウが必須要件となります。この3つの必須要件が満たされないと、無駄な調査や、同じ調査を何度もやり直すことになってきます。
○調査の目的
買主、借主に説明するため
土地活用の企画案作成のため
建設や分譲のため
取引上の安全のため
法令上の規制のため
担保権設定のため
諸手続きのため
など、いろいろと挙げられます。そして、最終的には宅地建物取引業法に規定されている「重要事項説明」の一部とされるための調査となります。
物件調査は、目的を明確にさせ、その目的にそった調査が必要であることは言うまでもなく、法務局等に何度も足を運ぶことなどは、最もまずい手順と言えそうです。
その手順の適・不適が、正確な調査になるかどうか、あるいは限られた時間のなかで調査を終えれるかどうかを決めると言っても過言ではないと思います。
このように、「物件調査」は一種の技能として考えられ、繰り返し・繰り返し実務に携わることが、技能向上の近道となります。
○調査の実施
物件調査の手順が決まったら、調査の実施となります。
手順は、大きな流れに限定し、細かいことは臨機応変に対応します。まずは、調査に出掛ける場所として多いところを紹介します。
現地（当然ですが）
物件の権利者の住所地
他の権利者の住所地
法務局
市町村役場
都道府県庁
その他の官公庁
公共、公益的施設関係の事務所（電気・ガス・水道等）
交通関係の事務所
同業者や業界団体の事務所
なお、調査に出向くときは、相手によってアポを必要とする場合もありますので注意が必要となります。
調査内容の質問準備や、必要書類等の準備など細かい点を挙げるとキリがありませんが、経験により実務に精通することは間違いないと思います。
○調査のポイントは
次の4項目のポイントが一般的です。
1．資料に関すること
2．現地と地域に関すること
3．価格に関すること
4．市場に関すること
実際の調査は、当然知識を身に付けていなくては行うことは出来ません。しかし、現地へ出向いたり、法務局で資料を取得したりする作業を伴うものもあり、知識だけでは不十分で経験が必要とされると考えられます。具体的な物件の調査を通じて、そのポイントやコツがわかると思います。
やはり、物件調査は知識、経験、ノウハウを必須とする技能と言えそうです。
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